本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 深圳报道
近日，三亚市住建局对外发布了一则通报，称近期接到举报，反映“天正山河玺院”项目在未取得《商品房现房销售备案》情形下，向购房人出售商品住房。
接到该举报后，三亚市住建局根据线索调查核实，查证该项目开发商在尚未办理商品房现房销售备案手续、不具备销售条件的情况下，以收取认筹款的方式进行违法销售。
值得一提的是，这是自2020年3月海南实行现房销售制度以来，三亚首次公开披露违反现房销售制度的典型案例。
截自三亚市住建局官网3月12日，上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者指出，在此次案例中，虽然也存在房企对现房销售规范漠视的问题，但也要看到，其或与企业销售压力大有关系。在近期房地产市场止跌回稳的态势下，购房者入市积极性增加。当部分购房者对相关项目有认购意向的时候，部分在建的现房工程项目销售人员，自然会产生冲动营销和违规收取费用的做法。
“地王”项目违规销售
根据三亚住建局的通报，三亚永基房地产开发有限公司（下称“三亚永基”）开发建设的“天正山河玺院”项目，在未取得现房销售手续的情况下，向社会销售其开发的商品住房。
据了解，三亚永基的全资母公司三亚正基房地产开发有限公司（下称“三亚正基”）账户于2024年12月23日至2025年1月10日期间，收取“天正山河玺院”项目3-2-502、601、602及6-2-802号房屋认筹款各50万元，共计200万元，属于违法销售。截至该通报发出时，三亚永基已将违规收取的购房款全额退回。
天眼查显示，三亚正基是河北房企天正地产集团的子公司。
另外，需要注意的是，本次被通报处理的天正山河玺院项目，其建设地块为2024年6月出让的HP04-06-04/05/11地块，彼时经过2家企业激烈叫价510轮后，最终被三亚正基以16.36亿元拿下，溢价率达37.66%，约合楼面价17366元/平方米，创下三亚成交楼面价新高，被外界称为新地王。
而上述地块挂牌出让公告指出，根据《海南省住房和城乡建设厅关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》（琼建房〔2022〕105号）要求，该宗地建设的商品住宅须实行现房销售。
对此，三亚市住建局在通报里指出，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，决定给予三亚永基房地产开发有限公司全市通报批评，处以警告，责令限期改正。涉及违法违规行为，我局将移交执法部门进行处理。
另外，三亚市住建局亦指出，“天正山河玺院”项目销售公司海南搏悦创展科技有限公司代理销售不符合销售条件的商品房，属于违法销售。根据《商品房销售管理办法》第四十三条规定，决定给予海南搏悦创展科技有限公司全市通报批评，处以警告，责令限期改正。涉及违法违规行为，我局将移交执法部门进行处理。
多地逐步推进现房销售试点
需要注意的是，自2020年3月起，海南省（含三亚市）已全面实施商品房现房销售制度，成为全国第一个实施现房销售的省份。
2020年3月，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
彼时，海南省住建厅相关负责人在新闻发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，现房销售的初衷主要是为了解决预售模式中存在的一系列问题，最大的优势在于“所见即所得”，即购房者可以直接看到并购买已经建成的房屋，避免了预售中的不确定性。在预售模式下，开发商通常通过售楼处、沙盘和样板房向购房者展示项目，介绍房屋的配套和品质。然而，在实际交付过程中，购房者常常发现房屋与宣传不符，存在“货不对板”的情况。例如，开发商承诺的设施设备可能没有到位，交付的房屋和配套设施可能与宣传材料中的描述不一致。此外，在施工过程中，还可能出现以次充好、以假乱真的现象，进一步损害购房者的利益。相比之下，现房销售避免了这些问题。
此外，李宇嘉进一步指出，现房销售还避免了预售模式中常见的资金挪用和项目烂尾的风险。在现售模式下，大大降低了资金风险。
需要注意的是，2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议在部署2025年重点工作时提到，大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。
记者观察到，近两年多地逐步推进现房销售试点。据克而瑞研究中心统计，2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，深圳、郑州等在2024年首次推出了现房销售地块，邵阳、营口、湘潭、海东等4城更是明确表态将向现房销售过渡，比如营口从2025年1月1日起，对新挂牌土地的项目、已供地未办理施工许可的项目，全部实行现房销售。
不过，李宇嘉亦指出，现售推行的难点主要在于开发周期拉长，开发商前期投入比较大，导致财务成本上升和资金链紧张。然而，如果地方政府在现售过程中能够提高土地出让效率，确保市政配套设施完善，并优化规划报建流程，就可以有效压缩开发周期和成本，缓解开发商的资金压力。通过政策支持，提振开发商参与现售项目的积极性，关键在于地方政府能否落实这些扶持措施，为现售模式的推行创造良好条件。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
