转自：中国经营报

    本报记者吴静卢志坤北京报道

    随着《政府工作报告》首次将“稳住楼市”写入总体要求，政策层面对房地产市场也给予更大支持。业内普遍认为，当前存量政策基本已应出尽出，2025年房地产市场能否真正实现“止跌回稳”，关键在于增量政策的落实效果。

    3月9日，在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，今年住建部将着力推进城市更新工作，实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，并把2000年以前建成的城市老旧小区都纳入改造范围。

    对于“好房子”，倪虹透露，住建部正在组织修订《住宅项目规范》，其中有一项即是把住宅的层高标准提高到不低于3米。

    推进城市更新工作

    近年来，中央多次强调推进城市更新工作，在城市更新工作纳入重点部署任务之后，2025年城市更新也成为政策发力的一个重要方向。

    倪虹在记者会上介绍，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民；加装电梯超过13万部，增设停车位380万个，增设养老、托育设施近8万个，增加充电桩105万个，新增文化休闲、体育健身场地3100万平方米；更新改造地下管网约50万公里；打造“口袋公园”4万多个、城市绿道12万公里。

    两会期间，《政府工作报告》提出，要持续推进城市更新。

    住建部表示，一方面要抓体检，查找问题。坚持问题导向，从住房—小区—社区—城区，去查找群众身边的急难愁盼问题。同时坚持目标导向，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。

    “体检发现的问题，就是城市更新要重点解决的问题。目前，全国290多个地级市已经全面开展城市体检，下一步还将支持有条件的县级市也开展体检。”倪虹说。

    另一方面，要抓项目，解决问题。倪虹表示，住建部将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，重点包括三类。

    第一类是民生类项目。他提出，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。同时，城中村改造项目，要在去年新增100万套基础上，继续扩大改造规模。

    此外，要大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施、政府托育服务设施、儿童活动场地。

    第二类是发展类项目。一是更新一批老工业区、旧厂房，植入科技研发、文化创意、人工智能等新业态、新功能，推动产业转型升级，因地制宜发展新质生产力；二是改造一批老旧街区，打造精品街道、城市客厅，建设活力街区；三是保护、修缮一批历史文化街区、历史建筑。

    第三类是安全类项目。倪虹指出，今年重点抓三件事：一是再建设改造地下管线15万公里以上，守护好城市的“里子”和“良心”；二是聚焦消除城市的严重易涝积水点，再完成1000个排水防涝重点项目建设；三是发展数字化、智能化基础设施，努力实现地级及以上城市燃气、供水、排水等生命线工程安全监测全覆盖。

    据中指研究院统计，近年来，上海、北京、广州、杭州、武汉等多地陆续涌现出了居民探索自主更新的实践案例，包括浙江衢州江山市永安里小区、武汉青山区“住宅合作社”模式、北京丰台马家堡68号院2号楼、广州花都集群街2号等典型案例。

    从市场主体参与机会看，未来可能采取原拆原建的老旧小区预计有一定的规模，有建设经验的房地产代建企业、金融机构，以及交付入住后的物业服务都有相应的参与机会。

    打造“好房子”

    随着住房供求关系发生变化，建设符合市场需要的“好房子”、提供好服务成为房地产行业发展新模式的重要内容。

    近两年，不少地方持续优化土拍规则、改善土地规划设计条件和套型要求，引导和鼓励房企打造更优质的产品。

    在此背景下，《政府工作报告》提出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。

    倪虹表示，住建部在调研中发现，大家对“好房子”有几个“度”需要重点关注，即房间的高度、温度、湿度、净度和亮度以及采光度。“近期，我们在组织编制‘好房子’建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。”倪虹说。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国经营报》记者解释，层高是指从本层地板到上层地板的距离，而常说的实际使用高度是净高，用公式来理解为：层高-楼板厚度=净高。

    对于净高，我国2005年版《住宅建筑规范》、2011年版《住宅设计规范》都有不应低于2.4米的强制性要求。对于层高，2011年版的《住宅设计规范》规定：“住宅层高宜为2.8米。”

    李宇嘉介绍，“宜”是建议性要求，所以各地具体执行的时候，高低略有不同。现在供求关系改变后，多数城市走向存量市场。由此，对土地新增、房屋新增的需求减少了，土地和房屋由绝对短缺走向相对短缺。

    “这时候，地价和房价都没那么高了，当大家开始关注居住的好不好时，应该调整包括高度在内的指标。”李宇嘉说。

    倪虹指出，“好房子”离不开新科技，住建部接下来一方面将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。另一方面，会积极推广全屋智能。

    倪虹强调，各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一定要带头。此外，不仅要把新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”。

    随着“好房子”新规落地，业内认为将进一步激发改善型需求。

    不过，李宇嘉指出，新规落地对存量在售项目可能会有影响。“特别是，未来会产生价格一样，但层高更高的房子，可能部分改善型需求会转向等待。因此，建议政策要明确新规生效的时间，新旧规如何顺利过渡，降低对旧规产品的影响。”