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新华财经上海3月18日电（记者 杨溢仁）今年以来，尤其在管理层多次公开表示要支持符合条件的领域和项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的环境中，公募REITs市场热度居高不下。

分析人士认为，在“资产荒”背景下，作为投资者眼中的“香饽饽”，消费基础设施公募REITs仍将吸引不少长久期且偏好较高分红的资金，通过战略配售、网下投资及二级市场择时交易等方式参与REITs投资。

政策利好频现

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《提振消费专项行动方案》，其中明确提出，要“强化投资对消费的支撑作用”“更好统筹投资和消费，扩大消费基础设施、消费服务功能提升类、消费新业态新模式的有效投资，推动实现投资效益提高和消费扩容升级的良性互促”“支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。

眼下，稳定和扩大传统消费、培育壮大新型消费、优化消费环境已成为业界共识。

“大力发展消费REITs市场，具有多方面的积极意义。”一位原始权益人在接受记者采访时指出，“首先，是促进商业不动产市场转型——消费REITs的发行有助于原始权益人从传统的‘开发’模式转向‘经营’模式，通过专业的资产管理，让商业资产与百姓生活相互依托、互相成就；其次，是推动经济发展和消费升级——消费基础设施REITs作为新兴的投资品种，其底层资产主要集中在百货商场、购物中心等商业不动产领域，这些资产类型市场化程度高、细分业态丰富，有助于进一步落实扩大消费的政策部署。再者，是优化资源配置和资产流动性——消费基础设施REITs的发行，意味着通过专业的资产管理，提高商业资产的运营效率和服务质量，同时通过资本市场的流动性，实现资产的快速变现和重新配置。”

无疑，发行消费REITs不仅是商业不动产市场转型的重要一步，也是推动消费升级、优化资源配置的重要举措。

值得一提的是，在利好政策频出、REITs二级市场表现稳健向好的大背景下，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金中国绿发购物中心REIT”）申报并获受理的消息引发业界关注。

据悉，中金中国绿发购物中心REIT的底层资产是位于济南市市中区的领秀城贵和购物中心，占地10.5万平方米，包含中高档购物中心、希尔顿酒店、公寓和甲级写字楼等。

表现可圈可点

“眼下，公募REITs作为资产配置的重要组成部分，为投资者提供了稳定的现金流和较高的分红收益，特别是消费基础设施REITs，以其现金流充沛、经营稳定的特征，以及优质商场在成熟期后的租金上涨空间，成为吸引投资者的亮点。”一位保险机构投资人告诉记者，“不仅如此，消费板块作为产权类REITs中最具有前周期属性的领域，在宏观环境改善进程中有望率先受益。”

普洛斯资产中国区联席总裁王天兵此前亦表示，国内产权类公募REITs的底层资产具有刚性需求特征，预期收益清晰稳定，在利率下行的大环境中，这类资产的优势更明显；另外身处降息通道内，该类资产的收益率相较更具有吸引力。

毫无疑问，存量资产时代，REITs已经成为不可或缺的投融资工具，能积极助力盘活资产，降低杠杆，同时，募集资金再投入基础设施建设，将为相应的长期资本和投资机构提供满足其投资偏好和资产配置需求的投资产品和工具。

有公开数据显示，2025年以来（截至3月14日收盘），在全市场60余只REITs产品中，有58只回报率为正。其中，消费类基础设施和园区类基础设施REITs产品表现尤为突出——华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT的涨幅均超过了20%。

布局仍需仔细甄别

尽管多位投资人向记者表示，后续可持续关注并把握消费基础设施REITs的投资机会，但也有部分机构提醒，入场配置仍需保留一份审慎，毕竟就目前来看，消费基础设施相关行业存在竞争加剧的风险。

随着竞品项目的增加，消费基础设施REITs市场份额的竞争将进一步加剧。基础设施项目需在物业运营管理、品牌知名度、融资渠道、租赁价格及服务质量等多方面进行竞争。

与此同时，电商发展对线下零售行业构成的冲击同样不可小觑。随着互联网技术的发展，在线购物平台的便利性、灵活性使线下零售行业面临持续可替代性的挑战。线下零售行业往往需要较长时间来适应市场变化和调整经营策略，这使得具备一定优势的电商在市场竞争中对线下零售行业经营形成了多方面的冲击。 向后看，若基础设施项目的运营管理未与时俱进，则很可能对经营产生不利影响。

中金基金管理有限公司创新投资部执行负责人刘立宇建议，可更多关注商圈中的头部项目——拥有较为稳定的现金流。在消费需求仍待提振的背景下，商圈中边缘的购物中心将率先出现掉铺的情况，导致人流量和销售额循环下降，并促使人流向区域中的头部项目集中。

此外，“选择一只合适的消费基础设施REIT，还需要选择好的资产和好的管理人。” 刘立宇表示，“各机构仍应实地勘察所投项目，以及商圈周边的竞品项目，比较其优势、劣势、客群差别、有无差异化的竞争……提升调研颗粒度，方能在布局时尽可能规避风险。”

编辑：林郑宏