文 | 《财经》研究员 辛晓彤 编辑 | 余乐
由于贝壳是中国最大的中介机构和平台，其产业链也在不断向上下延伸，它的财报也能在一定程度上反映中国房地产市场的变化趋势。
3月18日傍晚，贝壳（NYSE:BEKE；HKEX:2423）公布了2024年四季度及全年业绩。
从数据来看，2024年贝壳全年总交易额（GTV，指平台在一定时期内促成的所有交易金额总和，包括二手房、新房、租赁、家装等业务）3.14万亿元，同比增长6.6%；净收入（贝壳实际获得的收入，即从 GTV 中提取的佣金、服务费等收入，扣除退款、成本及税费后的金额）935亿元，同比增长20.2%；归属于上市公司股东净利润为40.65亿元，同比下滑30.91%。
2023年7月，贝壳提出了“一体三翼”的布局，将公司事业线进行细分。其中“一体”指的是新房和二手房业务，是贝壳最基本的中介业务；“三翼”则指的是家装、租赁和个性化定制的房地产开发业务（贝好家）。
新房业务仍是营收蛋糕中最大的一块，净收入同比增长10.1%至337亿元；二手房业务净收入282亿元，几乎与上一年度持平。家装和租赁两个业务成了拉动营收增长的引擎，净收入148亿元和143亿元，分别增长36.1%和135%。两者是贝壳在上下游开发的“新业务”，分别于2022和2023年纳入财报，如今收入总量已经超过基本盘中的二手房业务。
贝壳仍在持续扩张。截至2024年底，公司门店数量51573家，增长17.7%；经纪人数量约50万人，比上年同期增长超过7万人。
目前公司现金充足。截至期末，贝壳的现金、现金等价物、受限资金和短期投资共616亿元。
业绩发布后，3月19日贝壳-W（HK：02423）低开近9%，持续低迷。截至收盘，贝壳-W报收60港元，跌幅10.71%，成交量3014.32万，港股市值2095亿元。
（图片来源：web自选股）由于贝壳是中国最大的中介机构和平台，其产业链也在不断向上下延伸，它的财报也能在一定程度上反映中国房地产市场的变化趋势。
新房低迷，二手房回温
财报显示，2024年贝壳新房总交易额为9700亿元，同比下降3.3%，降幅较上半年的32.4%大幅收窄。这要归功于四季度一揽子政策刺激下房地产市场恢复。根据国家统计局数据，四季度新房销售额环比上涨近30%，同比增长4%。
尽管新房交易是公司营收的主力，但从2021年起，这块业务对营收的贡献率逐渐下降，从超过半数下滑至目前的三成半。
业务模式的变化一方面反映了公司持续推动家装和租赁这些新业务的发展，另一方面也反映了市场变化。
根据国家统计局数据，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
（图片来源：国家统计局）但是，2024年也成了商品房建设的拐点。伴随着各地放开土地拍卖限制，沉寂已久的土拍市场迸发活力。各城市“地王”频现，以国资背景的房企为主。此外，“好房子”首次被写进政府工作报告，对新房建设的要求也将越来越高，适应消费者需求。
贝壳在2023年7月成立“贝好家”事业线，也是在延伸“新房”业务。2024年7月贝好家首次公开参与拍地，花费1.34亿元在西安拿下两宗住宅用地，外界一度认为公司要切入房地产开发领域。
但贝好家的商业模式更偏向轻资产运营，为开发商和业主提供产品定位、资金服务、营销服务等解决方案。西安的项目与绿城管理合作开发，后者负责代建管理、品牌输出和后期的运营。目前贝好家在西安、成都、上海、杭州和北京共参与6个项目。
二手房方面，2024年贝壳二手房总交易额2.2万亿元，同比增长10.8%。上半年这一数字同比下跌8.7%，可以看出下半年尤其是四季度市场回温。与此同时，上半年贝壳二手房净收入同比下跌16.3%，年末则涨至与上一年度基本持平。
在贝壳的财报电话会议上，首席财务官徐涛提到，四季度以来“止跌回稳”的政策支持下，全国二手房价格环比上涨0.2%，居民改善性需求不断增加，重点城市二手房成交房源的套均面积也在提高。
二手房因为其所见即所得的特点，外加灵活的价格机制，在全国房地产市场交易的占比持续提升。根据贝壳研究院测算，2024年二手房交易额占全国房产交易额比例已经从上一年度的40%提升至46%。
不过贝壳的财报也在一定程度上体现了2024年二手房市场“以价换量”的现状。重点城市买房佣金明显下调；公司平台上“贝联”经纪人收取的中介费相对较低，而它对存量房交易额的贡献比例不断提升。在《财经》此前的采访中，不少贝壳的经纪人以更低的中介费、更高的优惠来吸引消费者，背后都体现了交易疲软。
租赁家装热度提升，但可能不代表市场
从财报数据看，2024年贝壳家装总交易额为169亿元，同比增长27.3%。租赁总交易额并未透露。
财报中提到，租赁业务净收入的增长主要来源于“省心租”模式下租赁房源的数量增加。“省心租”是2021年底正式推出，以托管业主房源为主要服务模式，主要集中在一二线城市。
徐涛在财报发布会上提到，省心租通过引入AI技术辅助经营，智能系统在试点城市上线以来提高了40%的人效，房源去化率提高7.7%。同时在成本结构优化层面做出了改变，续租率提升到54.4%，节省了再次招租的成本。
虽然“省心租”房源数量不断增加，但市面上整体租赁房源数量正在下降。根据58安居客研究院最新发布的《全国租赁市场2024年度报告》，2024年租赁供需整体呈现收缩趋势，北京、上海等核心一二线城市因二手房挂牌分流，新增供应同比降超 10%。租金也在走低，除了上海、广州租赁价格仍在坚挺，其他城市均有不同程度的回落。
未来两年贝壳的租赁业务也将持续面临保障性租赁住房提高供应、市场供大于求的挑战。
家装业务是近些年贝壳发展最快的板块，近两年该板块净收入分别增长118%和36%，对收入的贡献比从2022年的8%涨至2024年的16%。
财报中提到，家装业务净收入的提升也离不开房产交易业务。房产与家装之间的获客与转化带动了订单增加；此外，家装也在进军新零售领域，通过定制家具、软装等提高收入；交付能力的提升也带动了交付周期缩短。
不过贝壳169亿元的总交易额尚不能代表市场。根据奥维云网，2024年家装销售额约3.5万亿元，市场规模下降16.8%。未来旧房改造和以旧换新是家装市场的机会，但目前来看市场规模将进一步缩窄，2025年家装市场销售额预计3.3万亿元。
贝壳的家装和租赁业务也付出了更高的运营成本，其中家装和租赁两块业务的成本分别上涨32.8%和121%。销售和市场费用则增长了17%，主要用于家装和租赁的市场推广。2024年公司毛利率从上一年度的27.9%下降至24.6%，经营利润率从6.2%下降至4%。
虽然净利润下滑三成，但考虑到2024年整体房市，外加2023年贝壳净利润扭亏为盈、超过524%的增长基数（净利润58.83亿元），这个数字也算中规中矩。
