一个城市，创建“活力中心区”是POD框架的核心。如何才能创建活力中心区呢？这是一个很大的问题和挑战，大多数城市是从空间，也就是街巷、区域、建筑里面、业态布局去考虑的，而没有从“活力中心区”的基本要求——人的角度去考虑，这就导致了根本性的错误，造成了很多令人惋惜的失败！
在长沙有一个例子，最繁华黄兴路步行街旁的一家奇怪茶馆火爆出圈。这家茶馆在商圈卖着比早餐摊还便宜的包子，外面排长队也不赶走，让茶馆的节奏慢得像老年活动室。按理说，这样的茶馆早就该倒闭了。但实际情况却相反，开业四个月以来，几乎每天能卖出3000多杯茶，日客流量高达1.5万人，堪比商场。有报道预估，东茅街茶馆能营收2亿元。
东茅街茶馆的入口，颇有一种大隐隐于市的感觉。走进黄兴街国金中心对面一条不起眼的小巷子，沿着巷路转几个弯，就到了门庭若市的茶馆。老旧的桌椅板凳，斑驳的墙面，还有老长沙人喜欢的传统芝麻豆子茶、烟熏茶和沱茶，仿佛回到了上个世纪五六十年代的长沙。茶馆由长沙二轻集体大礼堂改建，主体建筑完全保留了原貌，在这足有5000余平方米的空间里，食客品茶、吃包子、嗦粉，无处不是老长沙的韵味与市井气息。
创建这家茶馆的人叫简名，在商业文旅成名已久，他一直希望做出一个既能代表一座城市专属文化，又能让这座城市老百姓喜欢的项目，由此他把东茅街茶馆称为文旅项目，在这里还售卖各种文创产品。做商业文旅项目的简名最喜欢的方式是穿越地方志。一个地方的所有山川地貌、历史古迹、风土人情都被记录在这本百科全书式的地方志里，而东茅街茶馆，就是从长沙地方志里挖掘有效信息复原而来的老茶馆。
曾经的长沙是一个茶馆很多的城市，民国时期大约有300家老茶馆，还有一些没有登记的，体量很大。长沙茶馆的院子多数会有水井，喝的也是本地特色的芝麻豆子茶、烟熏茶、沱茶。长沙的茶馆是有地道小吃的，不光卖瓜子、花生和茶点，它是可以卖包子、小吃、粉面，而且只有长沙的茶馆是这样。
有了以上发现之后，东茅街茶馆像考古学家一样复原老长沙茶馆的空间布局，摆设物件以及售卖的品类。东茅街茶馆保留了原址里的水井，种了大量的芭蕉，水井还做了雾气飘飘的设计，并且延续长沙地道小吃的传统。这中间还发生了一段有趣的小插曲。茶馆里装粉面的碗，因为跟以前家里用的太像，有顾客提出只买碗，甚至开业一个多月碗还丢失了两百多个，致使东茅街茶馆一度在社交媒体上发起了“全城找碗”活动。
最为关键的是，在简名的“考古”中发现了老长沙人生活的最舒适状态，叫“一壶茶，二两粉，三五知己”。茶馆老板的“考古”，是对人的“考古”，不是对空间的“考古”；空间再变，也变的是表面，而不是人们“喜欢”的根本，所以茶馆老板挖掘的是“活力中心区”的根本元素——人和人的生活方式。
如同穿越回老长沙的城市空间里，这个案例再度解释了安邦智库一再的告诫，一个城市，消费的持久性支撑点是本地客群，最受重视的应该是本地客群，甚至就是中老年人。茶馆属于起早文化，游客是起不来的，实际游客大多只是追随乡土风情而已。在茶馆附近的老社区里，住着许多长沙老人，他们都有吃早点的需求。同时，茶馆坚持普通人消费的低价策略，特意设计了“258”销售体系，2元的葱油粑粑、5元的花生瓜子、8元的红茶绿茶。而“258”又是只有长沙人都懂的“暗号”。长沙麻将里，258可以做将，而做将能胡牌，如果手上很多2、5、8的将牌，那就很拽了，可以做大胡。而且在这258背后，还充满了人情味。约着三五好友去吃饭，把一张百元大钞豪气拍桌上，吃一天都花不完，老长沙人习惯的吃法茶配点心，平均客单价27元。茶馆老板简名就说，“当时，我提出这个价格体系，团队反对，我的资方也反对，但我说反对无效。”因为“抓住了核心人群后，其他人群自然会被带入其中”。游客自然来，这就是准确的消费逻辑。
东茅街茶馆在长沙市中心商圈里，土生土长的老长沙人聚集形成烟火气，加上长沙老茶馆文化的建筑氛围，吸引追求调性的年轻人前来体验打卡。在这舒适的老长沙城市生活空间里，日客流量上万并非空穴来风，听说还有让子女推着轮椅来喝茶的老长沙人。由此来看，从长沙地方志中扒来的东茅街茶馆，实际是“地域文化”探索商业空间新打法！它缔造出来了差异化的城市空间，可以拉动一方消费活力，实现“活力中心区”的目标。
当然，也有人担心东茅街茶馆会不会昙花一现，还有人怀疑光靠一家店怎么能带动市中心整个商圈的活力？实际上，和其他大部分城市一样，经历了城市高速发展和空间更新后，长沙市中心的很多老街巷（如南门口、五一广场周边的老街区）被拆除，传统的茶馆、菜市场、老长沙人日常生活方式被现代商业综合体取代。在这些商业综合体周边本地居民几乎都已搬离原住地，而抽离了本地居民就失去了市中心的城市生态，失去了城市应有的包罗万象和错综复杂的有机活力，留下的更多是游客式消费的商业空间，极易受到经济波动的影响和冲击。
那么，在城市发展与更新的时候，该怎么保留原有的城市肌理？又该如何借助现代商业为其添加活力，这是每个城市地首要考虑问题。放弃活力中心区，把之留给游客观光消费，表面上看热闹非凡，实际上不可持续，更不要说遇到经济下行的境况。
在上海市中心有另外一个案例，黄浦区曾经有个非常著名的市中心更新项目，泰康路的田子坊，从一个上海文化名片更新项目，运营数年最终却变成了一个纯商业消费的乏味空间。
泰康路原本是上海最早期的街区之一，拥有大量十九世纪二三十年代建造的石库门，同时还有不少解放后建设的街道工厂。在街道工厂搬走后，空出来的厂房得以改造成了文化创意空间，享有国际声誉的文化名人陈逸飞便是灵魂人物。
在1998年，陈逸飞成为最早入驻泰康路210弄的艺术家，他相中的是这里独特的石库门建筑风格和浓厚的老上海市井氛围。他租下了多个厂房，并将其改造成工作室，用于绘画、陶瓷、服饰创作和拍电影。他在自己的艺术领域提出了“视觉文化”，倡导大文化、大美学的理念，吸引了众多的知名艺术家和设计师入驻泰康路210号，例如，尔冬强、王劼音、王家俊等。此外，陈逸飞还成立了以他为会长的第一届泰康路艺术家联盟（即上海田子坊商会），进一步推动了田子坊的创意产业发展。田子坊的名字就来源于画家黄永玉的提议。1999年，黄永玉在访问陈逸飞的工作室后，取中国古代画家“田子方”的谐音，将其命名为“田子坊”，寓意这里是文人、画家和设计师的聚集地。
在陈逸飞刚入驻时，黄浦区政府将之定位为“艺术品一条街”，即通过租赁、转让和置换旧厂房和旧民宅，将其改造成画家工作室、设计室、陶艺馆等创意产业空间。有意思的是，陈逸飞入驻后还担任了田子坊业委会负责人，致力于保护老城区的历史风貌。由此，在田子坊的更新过程中，居民并未被外迁，而是通过“居改非”（即居民将住宅改为商业用途）的方式参与进来。这种模式不仅保留了石库门的建筑形态，同时又因为这批高规则艺术家的入驻，且融合了原居民随处可见的日常生活，形成了独特的社区文化氛围。
当笔者第一次踏入田子坊时，被这里满眼的海派文化所吸引。上世纪老上海有的西洋镜、卓别林、周旋、蝴蝶、赵丹、小瘪三三毛、西餐牛排、小资咖啡馆、独角戏，琳琅满目又都是上海人熟悉的，同时又为外界所了解的上海文化在田子坊聚集。在田子坊，能同时看到历史和现在的上海，最为点睛之笔的是，仍然穿梭在这片区域里的上海爷叔阿姨们，买菜烧饭侃山海经。在此后的两三年里，笔者带着数批国内外的亲朋好友来此游玩，如果是学者则将之视为上海考察组成部分，不过结果却并非是友好的。
因为，就是这么一张上海文化名片，在城市更新商业化的浪潮中逐渐萎缩成了兜售义乌小商品的“艺术品一条街”。其中，最根本的原因就在于，因市场需求旺盛“居改非”的原房东们乘势提高了租金，据当时调研有的甚至在两三年内涨了数倍。于是，作为展示的一些文化空间及社交空间先一步撤离，包括张乐平女儿捐献的一个图书室，进场的则是那些可供游客消费的文化符号类的艺术商品。当这部分占比越来越高的时候，过度商业化的田子坊就失去了文化的灵魂，最终沦为彻头彻尾的所谓“艺术品一条街”。问题是这样的商业街随处可见，根本不稀奇，留下的只有一个上海人吹牛皮的印象。
一般地，每个城市活力中心区都是这个城市最早发展起来的地方，在此空间里承载融合着一代又一代人的文化、各种经济活动、社会人情交往、生活习性等等，是城市的心脏，是脉搏跳动最为有力的地方，也是城市文化体验的最佳场所。简名的东茅街茶馆精准复原了记录在地方志中老长沙人熟悉的休闲市井生活，火爆出圈；而田子坊却在得天独厚优渥条件中搞丢了城市文化的灵魂，最终落寞收场。问题的关键都在于，不了解POD框架，失去了消费业态设计的根本。（来源：安邦咨询）
