近期，全国多地掀起空置房物业费打折潮，由此衍生出的多方博弈引起社会关注。2月28日，长沙发布通知，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠。

　　近年来，关于空置房是否应缴纳物业费的问题，已成为业主和物业公司之间争论的焦点。随着多地对空置房物业费政策的调整，相关问题的讨论再度升温。对此，江西师范大学政法学院副院长、教授颜三忠表示，针对空置房物业费的减免事项，支持业主与物业公司协商，并在物业服务合同中明确，按约定执行。

　　◎文/图王琨全媒体记者吴强

　　多地明确空置房物业费可打折

　　去年年底，家住南昌联泰天悦小区的李想(化名)再次收到了物业公司发来的缴费通知，要求他缴纳2023年1月至2024年12月的物业费合计8424.72元。李想选择忽视这条信息。

　　“房子原本是用作婚房，但是家人都在南昌县，相距太远，所以我们一年在这里只住四五天，为什么要缴纳全额的物业费呢？”李想说。近期，多地传来的物业费优惠消息，让他更加坚定了自己的想法。

　　前不久，为进一步加强普通商品住宅前期物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设局、长沙市市场监督管理局联合发布《关于规范物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》)，自3月1日起施行，有效期五年。

　　《通知》规定，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠，即：业主按照物业服务合同、交房公告(或者交付通知书)约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90%缴纳物业服务费用。

　　今年年初，江苏省镇江市发出通知，自2025年2月1日起，对连续空置6个月以上的住宅，经业主书面告知、物业服务企业确认后，空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%缴纳。

　　记者搜索发现，全国目前有10余座城市宣布空置房物业费可打折。其中，江苏省苏州市等地于2014年便开始实施空置房物业费优惠政策，实施时间较长；甘肃兰州新区于2024年6月出台政策，对空置房物业费按收费标准50%收取，打折力度较大。

　　在江西，上饶市于2024年修订的《上饶市住宅物业管理条例》规定，业主购买的房屋已经交付但未装饰装修的，物业服务费用可按一定比例收取，具体比例在物业服务合同中约定。

　　“物业公司要寻求一种平衡”

　　“物业公司制定了收费标准，房子交付后两年内每平方米收2.8元，从第三年开始每平方米收3元，说是优惠，但降价力度太低，诚意不足。”前些年，李想就与物业公司交涉过，并列举其他城市的做法，但是均被物业公司挡了回去。由于担心被起诉，他还是缴纳了物业费。

　　李想的担心不无道理。在樟树市人民法院公布的一起案例中，物业公司将业主告上法庭，要求其支付两年来拖欠的空置房物业费。最终，樟树市人民法院判决被告业主立即支付拖欠的物业费共计7000元。

　　“不过后来我发现，很多业主没有缴纳物业费。”这让李想又硬气了起来，“我没享受过物业服务，却要缴纳物业费，不公平。同时，物业服务质量较低，业主权益得不到保障，配不上这么高的物业费。”李想希望早日出台有关政策，减免空置房物业费。

　　“物业服务大致分为五大块，包括保安、保洁、保绿、保养和客服。”3月10日，江西省物业协会执行会长兼秘书长、南昌市物业协会会长曾结东表示，物业服务项目需要资金维持，电梯等基础设备需要日常维护，并不会因为空置房多，服务成本就降低，“保洁方面的成本或许会受到影响，但仅占整体成本的2%左右，几乎可以忽略不计。”

　　“物业公司要寻求一种平衡，免除了空置房业主的物业费，是不是意味着正常入住的业主承担起了整个小区的公共维护费用呢？”曾结东表示。他认为，一旦减免空置房物业费，一些空置率高、物业费低、物业费收缴率低的物业公司必将受到冲击，或引发弃盘危机。此后接盘的物业公司服务一般无法达到业主的要求，最终形成恶性循环。

　　“另外，如何界定空置房？是从来没住过，还是一个月住几天？”曾结东坦言，他并不赞成出台政策硬性规定空置房物业费必须打折。

　　“我认为最终还是要通过市场调节，给大家商量的空间。”曾结东表示，业主和物业公司可以协商，将具体的打折事项写入物业服务合同，按约定执行。

　　我省尚未出台具体政策

　　近日，记者就有关事宜咨询了江西省住房和城乡建设厅有关负责人。对方表示，由于与国家上位法相抵触，我省目前并未出台空置房物业费降价的具体政策。

　　江西法报律师事务所郭俊律师介绍，根据民法典规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，在实践中，是否对空置房物业费进行打折，可以在物业服务合同中约定，不宜用地方性法规对此直接作出规定。

　　江西师范大学政法学院副院长、教授颜三忠表示：“空置房物业费减免是房地产市场的变化趋势。适当降低空置房物业费，可在一定程度上减轻业主的经济负担，推动更多持有空置房的业主将房屋投入租赁市场，增加房源供给，有利于缓解租房难问题。同时，可在一定程度上遏制房屋过度空置现象，促进资源合理利用。”

　　颜三忠认为，直接出台空置房物业费打折政策，会在一定程度上打破基于合同约定的平衡。例如，部分地区出台的相关政策可能与物业服务合同中明确的收费标准相悖，这会使物业企业面临两难境地：遵循政策打折收费，可能违反合同约定；按照合同收费，则与政策规定不符。减免空置房物业费会直接损害其他业主、物业服务人的合法权益。此外，若大面积实施打折政策，部分中小物业企业可能陷入亏损状态，随之而来的是被迫降低服务质量，会导致业主持续欠费。

　　目前，对于空置房物业费能否减免，国家层面的法律尚未有明确规定。颜三忠表示，支持业主与物业公司协商，并在物业服务合同中明确，按约定执行，没有约定的按民法典相关规定执行。