2024年全年，国内商品住宅成交整体同比下滑20%，9月新政后成交有所回升逐步企稳。招商蛇口在“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”经营策略的引领下，2024年实现营业收入1789.48亿元，同比逆势增长了2.25%；实现归母净利润40.39亿元，同比尽管有所下滑，但这背后有公司战略的考量，主动计提了59.44亿元资产减值，为未来业绩释放预留了充足空间。
凭借稳健的财务策略、业内领先的综合实力、以及出色的市场表现，公司2024年被中国房地产TOP10研究组评选为“2024中国房地产行业领导公司品牌TOP4”、入选《财富》杂志“2024《财富》中国500强（第154位）”、荣获经济观察报“2024可持续蓝筹价值企业”等荣誉。
01
财务稳健筑牢发展基石
在行业流动性压力犹存的2024年，招商蛇口采取了更为稳健的财务管理策略，全面打造“堡垒式”资产负债表及“棉袄式”现金流量表。
公司全年经营活动净现金流突破319亿元，同比增长1.69%；2024年末公司货币资金余额达1,003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%；2024年末公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比维持提升至1.59的更健康水平，“三道红线”始终处于绿档。
同时，2024年，公司房地产融资新模式持续落地，降本增效举措全面落实。2024年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，持续保持行业最优水平。
更值得关注的是，公司公布的2024年年度利润分配预案显示，公司拟每10股派发现金红利1.9353元（含税），合计现金分红金额达到17.50亿元。同时叠加2024年已实施的股份回购金额6,748.54万元，合计向股东回馈超18.17亿元，占2024年度归属于母公司股东净利润的比例45%，在TOP10房企中保持领先。
这种"既保发展又重回报"的平衡，彰显出百年招商的财务纪律。
02
核心城市战略铸造护城河
当行业从增量开发转向存量运营，招商蛇口“做稳开发业务基本面、做精资产运营、做大物业服务”的"三驾马车"战略展现出独特优势。
开发业务作为公司基本盘，公司坚持区域聚焦和城市深耕，“强心30城”、“核心10城”战略在2024年显现出强大的市场穿透力。
2024年，公司累计实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2,193.02亿元。其中，在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城销售排名前五。
2024年，公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。2024年，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%，相比上年进一步提升。
2024年，公司标杆项目亮点纷呈，20余个全国新作首开去化率领先竞品25%，其中北京招商玺、合肥招商玺等10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单，助力公司荣登2024中国房企产品力TOP100第四名，公司产品溢价能力与竞争力不断迈向行业前列。
此外，值得关注的是，公司自2010年起开展的代建业务茁壮成长。截止2024年底已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2,000万平方米。2024年代建新签约规模、代建综合能力、代建产品力均跻身行业TOP10。
03
轻资产转型第二增长曲线加速成型
资产运营作为公司转型主战场，2024年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比增长12%，EBITDA实现36.67亿元，同比增长11%。其中，产业园业务运营收入实现13.84亿元，开业三年以上项目出租率达88%，公司连续四年获评行业权威机构全国产城发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名；集中商业运营收入为17.70亿元，开业三年以上项目出租率达91%；公寓业务运营收入为12.34亿元，开业1年以上精品公寓出租率达90%；写字楼业务实现运营收入13.49亿元，开业三年以上项目出租率达81%。酒店业务实现运营收入为10.18亿元。
公司持续强化经营运营，提升资产投资回报水平。2024年，公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%，同比提升了0.2个百分点。
更值得关注的是，公司在REITs领域的创新实践持续深化。2024年10月，公司成功发行蛇口租赁住房REIT，募集资金13.64亿元，成为行业典范。并且，公司在产业园区、集中商业等领域也积极布局REITs，构建了“开发—运营—资本化—再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。
物业服务方面，2024年公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台招商积余实现营业收入171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%；当年第三方新签约合同36.9亿，同比增长4%。2024年末，招商积余在管项目2,296个，管理面积达3.65亿平方米。
2024年，招商积余获评“2024中国物业服务力百强企业TOP4”、“2024中国品质物业服务领先企业”等荣誉。
04
积极推进“AI+”
持续发力ESG
在“好房子、好服务”智慧地产新范式引领下，公司2024年坚决落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。
公司运用AI构建物业发展新模式，招商积余发布“积余服务”面客端App及小程序，集成近70项智慧物业服务功能，针对不同业态客户，实现“千楼千面”定制化服务。依托AI大模型等新兴技术，围绕物业服务场景，上线“物业AI工单助手”，实现客服通话全质检、智能报单等功能，通话自动录单效率提升90%，物业服务响应提升17%。
同时，2024年公司的可持续发展工作迈入常态化、长效化管理的新阶段，在环境、社会和治理（ESG）三大维度持续发力，推动企业与环境、与社会的和谐共生。截至2024年底，公司MSCI ESG评级维持A级（目前中国房地产行业的最高评级），并在国证、华证、万得等中资ESG评级中位居行业领先水平，充分体现了公司在可持续发展领域的卓越表现和行业影响力。
公司治理方面，招商蛇口以高质量的信息披露在2023—2024年度信息披露考核中获得A级考评，是深市各板块中唯一一家连续21年考评为A的上市公司。
05
未来锚定“五强”
打造“双高”
在地产行业变革深水区，招商蛇口的2024年报当中凸显的稳健经营韧性与转型魄力，既展现出了央企的底线思维，又彰显出了创新者的突破精神。从核心城市的精耕细作，到存量运营的生态构建，从绿色低碳的价值重塑，到数字科技的全面渗透，这家拥有招商局基因的企业，正在书写中国城市发展的新叙事。
展望未来，在政策支持下，2025年或将成为房地产市场筑底回稳的关键之年。招商蛇口将继续锚定行业“五强”目标，稳住开发业务基本盘的同时，持续精进提升资产运营能力，加大轻资产业务拓展。通过代建、运营、物业服务组合出击，打造高质量的开发商+高品质的服务商。
此外，公司还将持续落实“AI+”战略，为行业数智化贡献“蛇口样本”，为构建地产发展新模式贡献力量，助力公司高质量转型发展。
