粉丝提问：

博主好，前几天看了一套远洋万和公馆的房子，211平米，中高楼层，业主报价2350万，中介说业主底价2250万可售。

想问问博主，这个价格买合适吗？会不会买贵了？你对这个小区未来保值增值潜力如何看？谢谢！

大表哥回答：

远洋万和公馆算是目前望京板块综合素质第一或者第二的豪宅了。至于谁是第一，有人可能会觉得是它，也有人会认为是金茂府。

万和公馆211平米的这个三居户型，目前2250万的价格，马马虎虎，还行，属于当下的市场价。

如果是去年下半年，万和公馆这个户型差不多2050万能谈下来，目前因为政策刺激，加上传统三月小阳春，业主心理预期也高了，能谈到2200万以内的话，大表哥认为是目前这个行情时期，可以入手的价格。

从保值增值的角度说，从历史行情表现来看，万和公馆可以说是表现非常糟糕了，2013年开盘那会，开盘价就接近5万一平米，现在的成交价在10万到11万之间，12年涨幅1倍多一点点，说实话，和望京的一些刚需盘改善盘三倍甚至四倍的涨幅相比，确实输的一塌糊涂。

不过这也是市面上90%的顶级CEO豪宅的情况，都是因为开盘价太高，当初入市的时候有泡沫，把后期的涨幅吃进去了。

2013年的5万一平米，差不多相当于现在20万一平米，这就是典型的CEO豪宅定价模式。

冯小刚有部老电影叫《私人订制》，就是葛优和宋丹丹演的那部，取景地就是在万和公馆。里面有句台词，葛优对宋丹丹说：能配得上你的房子，也就这儿了。由此可见当初万和公馆的定位。

所以，万和公馆当初有句宣传语是这样说的：远洋之前，望京无豪宅。

当然，这是从他的历史表现来看，保值增值方面输的一塌糊涂。但是未来保值增值的表现，大表哥认为不会那么惨，今后万和公馆会跟随大盘涨跌，甚至上涨时期还会略好于北京大盘。

至于原因，主要是你现在是以二手的价格买入，当初新房高定价的泡沫，已经被第一手买入的业主扛了。你现在买，就是一个正常的市场价，没有一手新房那种溢价。

而且大表哥甚至认为，从2025年起算，今后万和公馆的表现，可能还会略好于北京整体大盘。

因为今后北京楼市整体是改善盘和高端盘的市场，万和公馆作为望京top2的盘，在北京豪宅圈也是有名有号的存在，表现会好于大部分楼盘。

（当然，那怕放在全北京，地段、品质、物业等，万和公馆也是综合实力能排前10的大平层豪宅了）

最后，也说说这个盘的缺点吧，那就是有些客户觉得得房率偏低，整体只有75%。

不过大表哥认为还算正常吧。

一来，2020年之前的高层产品，得房率只要不低于75%就算正常，你不要拿现在的标准去比，现在能做到90%以上甚至百分之100%。

二来，豪宅类产品，普遍得房率都不高，因为它要留出很多公共空间来设计大堂，楼道，会所等。

这一点你看豪宅类产品的一楼大堂，都是面积开阔，装修豪华，楼道也很宽，基本都是一梯一户或者一梯两户，这些都是要占用公摊的。

没办法，你要享受豪宅的优越感，就得牺牲一些得房率。

（转自：地产局座）