观点网 过去那些年，以水泥及房地产作为双主业的金隅集团，凭借产业协同与互补优势，扶摇直上。
近几年，伴随着行业的调整，这家企业进入了底部修复阶段。
3月28日晚间，金隅集团发布2024年业绩报告，年内实现营业收入1107.12亿元，同比增长2.6%。
同期，该公司实现净亏损15.43亿元，较2023年亏损进一步扩大，归母净利润由盈转亏，亏损额达到5.55亿元。
增收不增利的同时，金隅集团还面临双重挑战。
一方面，销售、结转进一步下降，期末土储亦呈现逐年减少态势，后续这家企业如何保障地产开发业务的持续性，仍待考量。
另一方面，从资金情况来看，于一年内到期的债务压力较大，接下来如何保障现金流的稳定性，仍是重点。
由盈转亏
“要在亏损治理上寻变量，把治亏扭亏作为头等大事”，在2024年年中，金隅集团党委书记、董事长姜英武曾如是提到。
从最新发布的财务报告来看，过去一年，金隅集团实现营业收入1107.12亿元，同比增长2.6%，期内净亏损15.34亿元，同比扩大19.2%，归母净亏损为5.55亿元，而2023年同期为盈利0.25亿元，主营业务毛利率为9.9%，较2023年同期减少0.9个百分点。
数据来源：企业财报、观点指数整理一直以来，金隅集团以水泥和地产作为双主业，从过往业绩表现来看，营业收入主要由水泥、新型建材业务贡献，但利润则主要来自房地产开发与物业投资及管理。
以近三年数据来例，2022年，金隅集团实现主营业务收入1022.19亿元，其中来自新型绿色建材板块收入占比达到76.57%，为782.74亿元，地产开发与运营板块的收入仅为258.49亿元，占比仅为25.14%。
同年，建材板块毛利率仅有12.8%，但地产板块毛利率为21.8%，综合计算下来，公司毛利率为14.7%。
2023年，建材板块与地产板块营收占比分别为73.74%、26.36%，但前者毛利率为个位数，仅8.8%；地产板块也因行业调整、业务收缩、利润空间下降等因素影响，减少了5.1个百分点，仅为16.7%。综合计算下来，2023年主营业务毛利率仅为10.8%。
数据来源：企业财报、观点指数整理时间来到2024年，房地产行业仍旧疲软，下行趋势明显。为提振利润水平，金隅集团把主意打到了新型绿色建材板块上。
从财报来看，该公司年内水泥业务聚焦精益管理，实现降本增效29亿元，混凝土业务则强化应收控降。
这种向管理要红利的方式，也得到了一定成绩，年内新型绿色建材板块毛利率上涨12.7%至72.05亿元，毛利率增加1.2个百分点至9.2%。
不过，这一上涨优势并不足以带动全局。
数据显示，期内，该公司实现地产开发及运营板块收入327.37亿元，同比增加15.2%，这一业务于总营收的占比有所提升，至29.57%。
但地产板块毛利额却持续下降，过去一年仅剩41.48亿元，减少了21.8%；地产业务毛利率也在去年基础上再度降低6个百分点，仅剩12.7%。
受此地产业务拖累，金隅集团主营业务毛利率降至个位数，仅为9.9%，创下近五年新低。
地产业务之外，金隅集团计提减值同样是影响利润的重要因素之一。
数据显示，2024年全年，该公司资产减值损失达到12.28亿元，其中存货跌价损失达到9.4亿元，虽较上年同期有所减少，不过仍处于较高水平。
数据来源：企业财报、观点指数整理地产失速
这是金隅集团上市以来的首次亏损，这一亏损趋势会就此成为历史？或仅仅是开始？
从财报数据来看，作为利润主要贡献者的地产开发及运营业务，近两年表现不尽如人意。
2024年，金隅集团房地产签约销售金额直接腰斩，仅剩134.7亿元，同期销售面积下降40.7%至67.22亿元。
近几年，这家企业的签约销售持续下滑。2020年，在疫情影响下，签约销售额仍旧迈入了500亿门槛，同年签约金额大涨101%至522.33亿元，随后几年逐年下滑，到2024年仅剩百亿出头。
销售面积也从2020年接近200万平方米降低至2024年的两位数，而销售额与销售面积的大幅下滑，势必会导致未来两至三年可结转收入减少。
不仅如此，从金隅集团销售情况来看，来自政策/保障性住房的销售面积也在近几年有所提升。2022年91.63亿元销售面积当中，保障性住房面积仅有0.28完平方米，2023年、2024年，分别达到17万平方米、14.05万平方米，占比逐年提升。
数据来源：企业财报、观点指数整理由于保障性住房的性质，建设和销售往往不以盈利为主要目的，随着这一业务销售占比提升，金隅集团的地产开发利润自然会随之缩水。
从销售单价来看，2022年因为保障性住房销售面积仅有0.28万平方米，整体销售单价提升至3.55万元/平方米，而2024年销售签约单价仅为2万元/平方米。
数据来源：企业财报、观点指数整理一方面是地产行业整体利润空间挤压，另一方面是保障性住房项目占比提升，这家企业如何在行业大势与企业责任当中寻找盈利的平衡，仍旧是后续关注的重点。
不过有市场人士透露，2025年开年，做惯了保障性住房与刚需盘的金隅，也开始试水高端系产品。
投资物业方面，近两年商业地产、产业地产同样不好过，租金下滑、空置率提升成为普遍现象。
从金隅集团数据来看，截至2024年年末，持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业总面积约为262.17万平方米，综合平均出租率为87%，综合平均出租单价为4.4元/平方米/天。
现阶段，重点城市的办公楼、购物中心租金水平同比普遍回落，租金表现持续承压，以价换量仍是市场主体维持出租率稳定的重要策略。
金隅集团同样如此，对比来看，投资物业租金水平2020年至2024年分别为6元/平方米/天、4.9元/平方米/天、5.8元/平方米/天、4.4元/平方米/天，五年时间大幅下降了26.67%。
数据来源：企业财报、观点指数整理对比来看，投资物业出租率较此前有所提升，这一数值在2020年为74%，而后三年分别为81%、80%、82%，到2024年则为87%，同比提升了5个百分点。
一边是地产行业利润失速，一边是投资物业租金下调，金隅集团的利润空间势必受到影响。
短债承压
地产业务持续承压的情况下，金隅集团造血能力大打折扣。与此同时，近几年房地产行业的融资亦受到一定影响，这家企业的财务压力也逐步凸显。
数据显示，2024年年末，金隅集团总资产约2639.96亿元，较报告期初减少约2.1%，其中包括负债约1718.78亿元、少数股东权益约184亿元，归属于母公司股东权益合计约人民币737.18亿元。股东权益总额约921.17亿元，较报告期初减少约2.4%。
期末，该公司净流动资产约364.17亿元，较报告期初增加约129.47亿元。报告期末，金隅集团资产负债率（总负债除以总资产）约65.1%，较报告期初增加约0.1个百分点。
值得注意的是，近几年，金隅集团短期偿债能力逐年减弱。
数据显示，2020年，该公司现金流动负债比率为0.13，随后几年持续降低，2021年为0.11，2022年、2023年分别为0.12、0.06，到2024年这一数值仅剩0.05。
数据来源：企业财报、观点指数整理现金流动负债比率是衡量企业短期偿债能力的关键财务指标之一，这个比率通过比较企业的现金及现金等价物与流动负债的比例来衡量企业偿还短期债务的能力。
换而言之，金隅集团每1元的流动负债当中，仅有0.05元来自经营性现金流，这无疑说明了在现金流管理方面面临的挑战，尤其是在短期债务压力和流动性管理方面。
有业内人士透露，2024年房企现金流动负债比率均值为0.25，显然金隅集团这一比值低于行业平均水平。
具体到2024年，报告期末，该公司短期借款为283.35亿元，一年内到期的长期借款为98.31亿元。
年末，该公司拥有的应付账款共计209.44亿元，其中一年以内到期的应付账款为167.56亿元；一至两年内偿还的应付债券为21.37亿元；两至三年到期的应付债券为9.53亿元；三年以上的应付债券为10.99亿元。
同时，金隅集团账面的短期融资券、公司债券、中期票据的年末总额为256亿元，其中一年内到期的占比达到41.75%，共计106.87亿元，一年至两年偿还的债券44.24亿元，两年至五年偿还的债券为59.92亿元，五年以上的债券共计44.98亿元。
计算下来，金隅集团一年内需要偿还的借款、债券等共计656.09亿元；而报告期末，公司的货币资金为182.92亿元，短期偿债压力较大。
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