观点网 2024年物业行业规模增长有所放缓，企业面临内生能力重构与外部竞争加剧的双重挑战。这种情况下，保利物业守住了增长趋势。

3月31日，保利物业发布2024年度全年业绩公告，期内收入同比增加8.5%至163.4亿元；公司拥有人应占年内溢利约14.74亿元，同比增加6.8%；毛利约为29.843亿元，同比增加1.1%；毛利率约为18.26%，同比下降约1.35个百分点。

年内溢利约为14.89亿元，同比增加6.6%；净利率约为9.1%；每股基本盈利约为人民币2.683元，同比增加7.1%。

得益于业绩表现，保利物业拟派年度股息每股1.332元，较2023年同期每股增加人民币0.334元（含税），增加约33.5%，建议派息总金额占公司拥有人应占年内溢利的50%，较2023年提高10个百分点。

有参会投资者透露，在当天稍晚时候召开的业绩发布会上，管理层对2024年的财务表现总结出三大特点，即规模稳健增长、盈利高水平稳定、股东回报提升。

各项业务成色究竟如何？站在已经开启的2025年，管理层又对市场作何判断？

增长中的下降

保利物业收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的所得款项。

2024年，物业管理服务的表现可圈可点，但另外两项业务的收入均不同程度回落。

数据显示，期内，保利物业物业管理服务收入较2023年同期增加约15%至116.745亿元，主要由于在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。

非业主增值服务收入为约19.6亿元，社区增值服务收入约27.08亿元，分别较上一年下降减少6.4%、减少3.9%，来自这两项业务的收入已经连续两年下降。

据查，保利物业三项主要业务板块收入在2022年均取得增长。其中，物业管理服务收入、非业主增值服务收入、社区增值服务收入分别同比增长26.4%、21.2%、33.1%。

2023年，除了物业管理服务业务依然录得19.9%的增长之外，非业主增值服务与社区增值服务的收入同比减少4.7%、8.1%。

彼时，保利物业解释称，源自非业主增值服务的收入下降是由于提供案场协销服务的项目数量下降，且写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降。

社区增值服务板块中，社区资产经营服务实现约6.8%的同比增长；但社区生活服务及其他收入降幅达13.9%，该部分收入下降与受消费下行、竞争加剧的市场环境相关，导致部分生活服务业务出现收缩和波动。

2024年，上述导致业务收入下降的原因依然不同程度存在。

年内，保利物业案场协销业务规模有所收缩，且写字楼租赁业务收入受市场供需动态调整出现下降。体现在具体数据上，分别同比减少9.43%、19.41%，占非业主增值服务比重由2023年的54.8%下降至53%、由18.5%下降至16%。

有减就有增，其他非业主增值服务收入占非业主增值服务收入的比重由26.7%提升至31%，期内录得收入约6.08亿元，同比提升约9%，主要得益于工程维修业务的开拓及地产服务链条延伸，实现业务组合的结构性优化。

整体而言，非业主增值服务的毛利下降了19.75%，对于这项业务的回撤，管理层坦言对2024年度的整个增长目标，形成了明显的压力。

并且，“在未来一段时间，不排除还要和整个房地产行业，包括房地产行业调整周期有一些同频共振……虽然仍然会受到行业波动的影响，但是它的能力复制和延伸也会形成一个新的增长级。”

保利物业的社区增值服务板块则是围绕社区资产与社区生活场景，打造覆盖家装美居服务、车位代销服务、房屋租售经纪、社区零售、家政服务、车场服务、空间运营及其他服务的增值服务生态体系。期内收入减少是由于社区消费景气度波动、市场竞争加剧等综合原因。

据参会投资者透露，管理层认为，社区增值服务的规模相比过去是在筑底阶段，目前保持基本稳定。从结构来看，社区增值服务也可以分为两大板块，即生活服务和资产服务。

生活服务主要包括零售，以及社区的到家服务，2024年的生活服务收入与上期基本持平，但盈利情况有所改善，毛利润的贡献同比上期有四个点的提高。

据称，管理层在会上表示，过去的一段时间，公司对生活服务的结构进行战略性调整，将一些非持续的业务进行剥离。同时对发展策略进行调整，由社区全品类布局转变为将核心单品做透，目前也受到比较好的市场反馈。接下来的主要方向还是提升社区的覆盖度和渗透率。

降幅较大的是社区资产服务板块，“可能也是受到整个房地产行业波动的一些影响，整个社区资产的租赁，包括交易领域的业务也受到一定的抑制。但是从中长期来看，在行业的存量时代，仍然非常看好社区资产的咨询、养护等相关机会。”

未来指引

回到核心业务物业管理服务上，2024年该项业务占总收入比重达71.4%，较2023年提高了4个百分点。相对应的，非业主增值服务、社区增值服务占总收入比重分别下降1.9%和2.1%。

在物业管理服务收入提升的带动作用下，于2024年，保利物业总收入约为163.42亿元，较2023年同期增加8.5%。

而物业管理服务收入的增长可以归因于在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。不过，伴随在管面积的扩大及在管项目数目的增加，相应的服务成本也提高。数据显示，保利物业2024年服务成本约为133.58亿元，较2023年同期增加约10.3%。

截至年末，保利物业在管面积8.034亿平方米，在管项目数量2821个。其中，来自关联方保利发展控股集团的在管面积约为2.778亿平方米，较2023年底增长约2360万平方米，占总在管面积比重为34.6%，较上年末降低0.7个百分点；在管项目数量为1476个。

物业管理服务的合同面积约9.88亿平方米，合同项目数量3230个。其中，来自保利发展的合同管理面积约为3.59亿平方米，占合同管理面积的36.3%，较上年末减少0.8个百分点；合同项目数量1714个。

来自关联方的在管面积及合同管理面积占比均有所下降，也显示了保利物业第三方拓展成果。

公告显示，截至期末，来自第三方的物业管理服务收入约为49.87亿元，同比增长约19.64%，占物业管理服务总收入的42.7%，同比提高1.6个百分点。年内第三方项目拓展规模保持行业领先，其中新拓展第三方项目的单年合同金额约30.052亿元，达到历史新高；新签约第三方项目的单年合同金额约25.468亿元（不含续签项目）。

对于后续市场拓展的相关判断，参会投资者转述称，在2025年，保利物业将继续坚持深耕战略，持续聚焦在城市加密、业态加密和客户加密三个策略。

关于城市加密，始终围绕城市密度提升，结合在管项目的回款周期，优质业态和优质客户的分布，聚焦在筛选出的一些核心城市提高投入产出比。在此策略下，2024年保利物业从15个城市退出。

在业态加密方面，于公共服务领域，将持续推进全域化的拳头产品复制，构建专业壁垒，保持行业的领跑。在存量的住宅领域，发挥公司管理和品牌优势，持续发力存量住宅拓展晋升拓展的第一梯队。

至于客户加密，据悉，保利物业于2024年退出了13个高风险的外拓项目。未来，该公司将围绕金融服务、能源电力、交通通信等民生服务业，深化总对总合作。在新质生产力领域，扩大高新技术产业、生产制造企业等服务标准高、服务内容专业的客户份额。

整体而言，2025年对于外拓市场仍然充满信心，将发挥竞争优势，贯彻优胜策略，取得高质量的拓展成绩。

值得一提的是，保利物业在2023年度无任何重大投资、重大收购及出售，2024年度亦同样如此。无论是在去年3月的年度业绩发布会上还是如今，管理层均提及会就相关机会继续关注。

上述投资者表示：“保利物业过去着重于自身经营体系和产品能力的打造，关注内功的建设。实际上在市场风险比较高的过程中，保利物业也在看市场机会，但还是相对保守的。”

“经过了这些年的市场化沉淀、内功的建设，以及对行业的深度认知。接下来这个阶段，在机体自身能力比较健康的情况下，（保利物业）也会积极去关注关于收并购的这样一类机会。”

其补充道：“不管是在细分领域，还是在增值服务，保利物业都会用更加开放、更加积极的态度，去引入团队和资源与其形成更好的协同和合作。”

基于以上种种，管理层对2025年做出判断：“行业从增重到增肌这样一个过程不会在一年内完成……一边要应对于行业现在的调整、房地产的调整，另一边又要形成整个产业模式的升级和变化。”

该名参会者表示：“可能在这一方面（保利物业）不会说一个过高的追求和要求。整体而言，希望在收入以及利润都不低于5%的基础上去完成一些探索和创新，并且对长期的能力建设做一些深度沉淀。”

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