观点网 3月28日，中骏商管发布截至2024年12月31日止年度业绩公告。

不过从相关业绩数据来看，中骏商管的表现未见惊喜，目前仍面临较大的市场和行业挑战。

公告显示，公司年度收益约为12.13亿元，毛利率约为29.3%，均较2023年同期下滑。母公司股东应占溢利约为0.570亿元，总签约建筑面积及在管建筑面积分别约为4730万平方米及3440万平方米。

财务状况方面，中骏商管2024年溢利为5827万元，年内全面收入总额为5570万元。非流动资产为18.45亿元，流动资产为16.68亿元，流动负债为7.75亿元，资产净值为27.34亿元。与此同时，中骏商管董事会决议不宣派截至2024年12月31日止年度的末期股息，公司将于2025年5月30日举行股东周年大会。

收入毛利双下滑

中骏商管为以物业管理服务为主导的服务提供商，其主要为商业物业和住宅物业提供管理服务。年内，中骏商管的收益由2023年的约12.477亿元减少约2.8%至2024年的约12.13亿元。

其中，商业物业管理及运营服务分部实现总收益约为3.97亿元，同比减少约4.7%；住宅物业管理服务分部实现总收益约为8.16亿元，同比减少约1.8%。

细分业务来看，商业物业收入主要包括基本商业物业管理服务、其他增值服务及租金收入两部分。

基本商业物业管理服务主要为向物业开发商、业主及租户提供的清洁、安保、维修保养、租户协助、营销及推广服务。该部分收益由2023年约2.63亿元减少约5.5%至2024年约2.48亿元，占收益约20.5%，主要由于在管建筑面积减少所致。

其他增值服务及租金收入业务主要包括商业物业开业后提供的租户管理、租金收款、停车场管理、广告位及其他公共区域的管理服务及租金收入。该部分收益由2023年约1.38亿元上升约7.4%至2024年约1.49亿元，占收益约12.2%，主要受益于2023年底新收购的位于北京的奥莱购物商场带来的额外租金收入。

住宅物业收入主要包括基本住宅物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三部分。

向业主、业主委员会或物业开发商提供的清洁、安保、园艺及维修保养服务的基本住宅物业管理服务，收益由2023年约6.21亿元上升约13.3%至2024年约7.04亿元，占收益约58.0%，主要由于在管建筑面积增加所致。

非业主增值服务主要包括在预售活动期间向物业开发商提供预售管理服务，该部分收益下滑幅度最大，由2023年约1.06亿元大幅减少约85.2%至2024年约0.16亿元，不过占总收益比重较小，约占1.3%，主要由于售楼处管理服务及交付前检验服务的收益大幅减少所致。

毛利方面，中骏商管2024年毛利录得约3.55亿元，较2023年的约4.1亿元减少约13.4%，整体毛利率同样下滑，由2023年的约32.8%下降至2024年的29.3%。

中骏商管虽然于公告中解释到，毛利率减少主要是由于一个于2023年底新收购的自持购物商场的折旧，以及拥有较高毛利率的增值服务收益大幅减少所致。但不可否认，中骏商管目前正面临收入增长难以维续的难题。未来，如若不能展现出较强的商业运营能力，较难在同行竞争中突围。

规模增长放缓与应对

于商管企业而言，规模增长是企业提升市场份额、实现收入增长的重要前提，也是衡量企业增长性的重要指标。

规模方面，报告期末，中骏商管总签约商业物业为35个，总签约建筑面积约为450万平方米；在管商业物业为17个，总在管建筑面积约为190万平方米。

至于住宅物业，中骏商管总签约住宅项目为219个，总签约建筑面积约为4280万平方米；在管住宅项目为203个，总在管建筑面积约为3250万平方米。

需要注意到，上述两大业务中，商业物业的管理规模出现明显同比下滑情况。

2024年底，商业物业的在管建筑面积同比减少约8.0%，在管项目同比减少2个，签约建筑面积同比减少约9.0%。而住宅物业在管建筑面积则同比增长约16.4%，在管项目同比增加30个，仅签约建筑面积同比轻微减少约0.9%。

资料显示，中骏商管的商业物业主要分布于长三角经济圈、海峡西岸经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区。其中，作为主要布局区域的长三角经济圈，在管建筑面积和签约建筑面积均在2024年出现同比下滑。

这较大程度上反映出，中骏商管在上述区域正面临较为激烈的商业竞争，项目拓展难度较大。其也于年报中表示，2024年商业物业管理市场依旧充满机遇与挑战，如行业不确定性的增加和不断变化的消费模式等。

面对上述情况，中骏商管在2024年有进行一些创新尝试。除传统购物中心外，其还发展奥莱业务，继北京西长安中骏世界城之后，期内落地了第二座都市奥莱MALL，即花桥中骏世界城。

据商业客了解，中骏商管旗下奥莱业务，选址上以高能级城市近郊或新城中心为突破口，叠加TOD轨道交通网的增量优势。

业态组合上，则在传统奥莱基础上，通过“购物中心优选+奥莱零售精选”的思路优化业态组合，如通过大幅提升餐饮、休闲、亲子及周边配套服务等业态比例，重塑购物体验，延长顾客驻留，这也是目前奥莱业态的发展趋势之一。

数据显示，截至2024年底，中骏商管战略合作品牌超2500家。商业客认为，多年积累的品牌资源能应该能为中骏商业的商业创新提供招商上的支撑。

而在购物中心产品打造上，中骏世界城仍是中骏商管的旗舰产品。目前，中骏商管提出“因店施策”以提升单店经营成效。

年内，中骏商管旗下在营中骏世界城围绕“城市首店”与“网红人气”等发力点，引进人气餐饮及各类体验式业态，构筑差异化竞争力。

如2024年底开业的福州中骏世界城作为中骏商管布局福建的第5个项目，主要瞄准Z世代主力客群，除引入超230个知名品牌外，还高频举办各种主题鲜明、体验新鲜的活动，吸引年轻消费群体。不过需要注意到，中骏商管旗下的商业物业的出租率、租金水平等核心指标还有增长空间，如其截止2024年底的商业物业平均出租率为90.3%，与行业头部企业相比有一定差距。

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