观点网 3月31日晚间，中电光谷发布2024年度业绩报告。

年报中表示，2024年度中电光谷实现收入总额人民币（下同）35.89亿元，相比上年下降31.3%，实现除税前利润2.4亿元，相比2023年同期下降75.6%，实现年度净利润人民币1.06亿元，相比2023年同期下降79.8%。

该公司拥有人应占利润0.96亿元，相比2023年同期下降81.1%。但2024年实现经营活动现金净流入0.29亿元，经营活动现金流持续六年为正。

需要注意到，其中园区运营收入22.16亿元，占总收入比为62%，较2023年同期下降21.7%；园区开发收入13.73亿元，占总收入比为38%，较2023年同期下降42.5%。

从整体上看，中电光谷2024年度业绩承压，但仍需注意到，敏捷定制作为中电光谷转型主要方向，正在成为产业地产商业模式创新的主要路径，2024年敏捷定制签约面积超过10万平方米，合同额超过人民币400百万元。

业绩全景

2024年，在全球经济动荡、国内房地产深度调整等多重因素的影响下，中国的产业园区市场面临供应饱和、空置率升高等问题。

纵观中电光谷2024年度业绩报告可以发现，收入与利润双降，主要也是受宏观环境拖累。

具体来说，中电光谷在年报中表示其园区开发业务面临需求不足压力；园区运营业务受到地方政府负债水平管控的影响。在双重压力之下，多项指标包括新增合同额、回款额、营业收入、净利润，与去年同期相比有不同程度的减少，经营绩效尚未摆脱对于销售物业状况的路径依赖，园区运营业务的整体战术素养尚不能满足各种类型客户的复杂需求。

然而，在经济下行、需求疲软的情况，中电光谷的经营活动现金流虽有下降趋势，但仍持续六年为正，相比于其他产业运营服务企业，中电光谷的经营活动现金流更为稳定。

经营活动现金流为正意味着企业在日常经营活动中所产生的现金流入大于现金流出，这也表明该企业具备良好的现金流管理能力，可能在自我造血、业务稳健性、再投资、应对经济波动等方面具有较强的能力，能够支持其正常运营和持续发展。相比于负的经营活动现金流而言，正的该项科目是一个积极的财务信号。

对于产业地产领域而言，企业对于产业园区等项目大多为重资产持有，且园区开发周期通常为5-8年，前期的土地购置、设施设备购置等需要大量的现金投入。此外，产业园区项目的回报周期较长，产业客户培育时间较长，租金爬坡期较为缓慢。

一般情况下，传统的产业企业以“开发贷-销售回款-再投资”的高杠杆循环运营，这也导致经营性现金流常年为负，如张江高科该科目自2021年起已经开始进入负值阶段，2024年较2023年略有上升，升幅为13.8%。

产城园区评论了解到，中电光谷与其他企业的区别主要在于其现金流生成逻辑，包括采用敏捷定制模式、P+OEPC模式等。

这些模式及系统的推行与使用也将压缩“建设-招租”周期、按工程节点获取工程款来缓解资金压力（因为2017年5月，财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》提出，严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。

而「EPC+O」作为一种工程建设行为，在建设期需按工程节点支付工程款，运营期则要按绩效水平支付运营费用，政府不能像PPP一样采取逐年支付可行性缺口补助的方式来购买服务，否则就要承担违规举债被问责的风险。

穿越周期

近年来，中电光谷持续推进作为中电光谷转型主要方向的敏捷定制模式、P+OEPC模式的创新综合运营商业模式。

中电光谷的敏捷定制是指一种园区开发模式，其核心是以客户为中心，基于客户需求快速调整园区设计与建设的新型开发模式，强调模块化设计、政企协同和金融工具创新，通过“以销定产”减少库存风险，提升资金周转效率。

产城园区评论了解到，敏捷定制的优势在于其灵活性，通过满足租户的需求从而最大化空间使用效率。

这种方式还能在建设过程中节约成本，因为模块化设计有着更为高效的资源配置。同时，这种适应性还能吸引不同类型的企业入驻，避免产业园区同质化情况的出现，此前中电光谷的南京雨花智谷项目正是采用了这种模式。

2024年7月30日，中电光谷与南京市雨花台区签署项目投资协议，计划总投资100亿元，按照统一规划、统一建设、统一实施、统一运营的市场化运作模式，和雨花台区共同打造南京OVU雨花智谷。

据悉，OVU雨花智谷是中电光谷以异质集群的产业组织模式和敏捷定制的设计建造方式在南京布局的第一个产业园区。项目计划用5-10年时间，在雨花新滨江打造一个总规模超过150万㎡，以高端装备制造、人工智能、数字经济为核心，以“数实融合、软硬结合”为特色的新型都市工业聚集区，成为南京新质生产力高地。

P+OEPC模式则是一种全流程轻资产业务模式，其中「P」为园区咨询，「OEPC」为园区招商运营牵头的项目全过程管理，也即是以园区策划为起点，整合设计-采购-施工一体化交付，并延伸至运营，形成覆盖园区全生命周期的综合服务模式。

因此，这种模式也可为地方政府及大型企业提供园区招商运营牵头的项目全过程管理服务，促进了政企合作的发展。

2024年5月17日，保定·中电网信谷项目开工。据了解，该项目位于保定高新科创园内，毗邻城市北二环线，占地规划约92.4亩，总建筑面积约11万㎡，项目将聚焦新能源及电力装备、智能网联汽车关键零部件、医疗器械、服务机器人、电子模组及智能电子设备等先进制造领域与网信科技的融合发展，旨在构建以网信科技为核心价值的先进制造产业基地，树立网信科技与制造业的融合示范，带动本地制造企业高质量发展。

据中电光谷年报披露，2024年其与多地政府达成战略合作协议，签订综合运营服务合同额人民币6.77亿元。

其中，中电光谷采用「O+EPC」创新模式取得突破，以牵头方身份成功中标保定网信谷运营、设计采购施工总承包项目，金额人民币2.42亿元，助力打造保定市「产城融合」的样板项目。

同时，其它重点EPC项目－秭归A区厂房产业园签约金额人民币1.62亿元、车谷智能网联智造园签约金额人民币2.73亿元也于2024年内相继签约动工。

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