随着央企逐渐搬离北京，三峡集团去了湖北，中国电子去了深圳，中远海运去了上海，中国星网去了雄安，其他央企二三级子公司纷纷搬完以雄安为代表的“外地”。自从北京市委市政府搬到通州，其实已经让北京城八区的人口聚集效应越来越低，城八区的房价跌下来也是很正常的。

按照近一年内的北京三环一些老破小区的成交轨迹，首付30万-50万门槛已经可以在三环位置，买个50-60平小两居室了。北京东三环靠近国贸，大批的“牛马”都在这里办公，朝阳的“洋气”繁华也吸引了大批年轻人，随着年龄的增大，也开始置业买房，脱离“不谈恋爱、不结婚、不买房、不生孩子”的“四不青年”序列，走向为国结婚、为国生子女的生命新时代。

除了北京人口外流的趋势已经确定了，中国老龄化社会业已形成了。老是提“银发经济”，现在看来，经济形势不稳定，让老年人也开始不敢花钱，真的有人要花那么多钱去养老吗？泰康人寿曾经卖保险产品的新模式来弄活养老公司，还有光大养老、碧桂园养老、复星养老……，现在看来都是在赔钱，根本没搞清楚怎么从养老里面完成闭环，完成赚钱。所以北京上海等大城市又开始提出社区养老，社区养老的前提就是不卖自己的房子，也不以房子为标的来实现自己的养老使命。

银发经济带来的是二手房的挂牌数量减少，但是不能阻挡现有存量房产已经超额再超额的事实，不能再妄想房价回升了，还是想想用什么资产来让自己的资金保值增值吧。经济下滑代表的是市面上的好资产数量越来越少，能够成功破圈IPO的企业更是少之又少，所以无论是股权还是债权，都没有能够带来长期稳定较高收益的资产配置。对于普通的老百姓来说，可能就真的只有股市、房市、金市，选择并不多。

东三环的老破小们，其实也基于地理位置的原因，有一定的竞争力，不过依然没办法保值增值了。房子已经从曾经的金融属性，真正的实现了房住不炒，跟股市里的股票一样，只要你不卖就是浮亏，不算真亏。其实望京也是如此，都快望一万多看齐了北京望京房价，跌破三万！

举几个东三环的成交吧：香榭舍在2024年12月成交了一套一居室，成交价是252万，成交单价是3.1万/平。

双龙南里在2025年2月成交了一套两居室，成交价是215万，成交单价是3.8万/平。

御景园在2025年2月成交了一套三居室，成交价是728万，成交单价是3.8万/平。

潘家园南里在2025年2月成交了一套两居室，成交价是169万，成交单价是3.6万/平。

双龙南里在2025年2月成交了一套一居室，成交价是156万，成交单价是3.3万/平。

劲松二区在2025年2月成交了一套两居室，成交价是228万，成交单价是3.8万/平。

潘家园小区在2025年2月成交了一套两居室，成交价是218万，成交单价是3.8万/平。

华辉苑在2024年12月成交了一套三居室，成交价是580万，成交单价是3.8万/平。

百环花园在2025年1月成交了一套两居室，成交价是449万，成交单价是3.7万/平。

松榆东里在2024年12月成交了一套一居室，成交价是182万，成交单价是3.6万/平。

伪命题来了，刚需真的有那么多吗？有一种情况确实需要理解，那就是北京的小孩子上初中、高中都有很多小区，尤其是高中，需要看成绩，而不是义务教育，自己的娃能够考上什么样的高中，完全看能力。这也就注定了，自己家离初中近，不一定就离高中近，虽然在一个区，但是朝阳和海淀区大到爆炸，除非撞大运，否则根本不可能挨到一起。

东三环只是一个例子，三环已经是核心地带，那么四环、五环、五环外呢，没有学区房加持，没有地理优势，未来房价会更加惨不忍睹，不忍卒读。

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（转自：智超讲财商）