2024年，中国 房地产 行业在政策托底与市场出清的双重作用下，逐步走出深度调整期。
国家统计局数据显示，全年商品房销售面积和销售额同比降幅分别收窄至3.2%和5.1%，其中四季度单季销售额同比转正，标志着行业正式进入“止跌回稳”新阶段。
在这场 周期 突围战中，央国企凭借资金优势和稳健布局率先实现业绩回暖。尤其是 中国金茂 ，2024年不仅实现了自身业绩的逆势增长，更成为行业结构性复苏的重要样本。
根据金茂近日公布的财报数据显示，2024年面对严峻的市场挑战，金茂实现扭亏为盈，股东应占盈利约10亿元，同比增长115%；去除投资物业公平值损益后股东应占溢利达13亿元，同比增加120%。
中国金茂2024全年业绩发布会现场
在行业普遍承压的背景下，金茂的利润增长源于多维度的突破。中国金茂表示，公司始终坚持聚焦一、二线核心城市，专注高品质产品，捕捉核心城市核心区域改善型住房需求，凭借“金玉满堂”全新产品系打开市场。
新的一年，政策暖风频吹，市场情绪回暖明显，金茂要继续发力。中国金茂董事长陶天海在业绩会上明确，在2025年及以后，金茂要做优增量；进一步盘活存量；打造第二曲线，真正地助力公司实现长远的高质量发展；同时全面的推动组织能力的创新升级。
“所以，今后中国金茂不仅要做特长生，还要做优等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮点。”陶天海表示。
精准投资：押注一、二线核心地段
中国金茂2024年的逆势突围，首先源于其对行业趋势的精准判断。
过去一年，房地产行业虽然在政策组合拳推动下开始触底回暖，但分化仍然非常明显，核心城市成为本轮复苏的“领头羊”。北京、上海、深圳等一线城市受益于产业升级、人才政策及改善性需求释放，市场抗跌能力显著。
住建部数据显示，去年四季度以来，新建商品房和二手房销售面积及销售额同比降幅连续收窄，一线城市新房和二手房价格环比上涨，二线城市房价趋于稳定。但大多数三、四线城市短期之内压力依然不小。
就房企而言，无论是头部央国企，还是优质民企，其业绩韧性、财务安全与长期竞争力的构建，均与“一、二线城市深耕”密不可分。这一趋势背后，既是市场供需逻辑的必然选择，也是行业规律的集中体现。
在业绩会上，中国金茂高级副总裁张辉指出，中国金茂在土地投拓方面始终坚持双聚焦战略，聚焦核心城市、核心地段，会坚持利润优先的战略导向，选择更适合金茂的地块。
过去一年，中国金茂新增22个项目中，99%位于一线及强二线城市，府系/璞系高端产品货值占比达65%。
截至2024年底，中国金茂累计未售货值约2800亿元，63%集中在华北及华东等经济发达区域，87%位于一、二线城市。这些地区市场需求旺盛、购买力强劲，为公司未来业绩增长提供了坚实保障。
2025年，中国金茂在土地市场表现更加亮眼，纳储力度持续加大。据了解，今年1-2月，中国金茂共完成189亿元的土地款投资，核心城市投资占比进一步提升。
管理层在业绩会上介绍，2024年至2025年2月底，中国金茂在北京、上海的投资超360亿，占投资总额近七成。比如2月份，在北京，金茂联合 保利发展 拿下北京朝阳区地块，成交价87.295亿元，溢价率10.5%。
而在上海2025首场土拍中，虹口区C080302单元hk329-11地块以楼板价11.7474万元/平方米成为全国单价地王，得主正是金茂与庆隆联合体，成交价89.64亿元，溢价率达38%。
“双聚焦带来的好处就是风险可控，安全度比较高。金茂拿地是把经济增长、产业发展规划、人口流入，乃至整个市场供需的健康性、改善性住房的需求纳入考虑。”张辉表示。
产品迭代：从空间提供者到生活服务商
聚焦需求旺盛、购买力强劲的一、二线核心城市布局，为金茂的业绩增长提供了坚实保障。
年报数据显示，2024年金茂的住宅公寓平均签约单价达2.2万元/平方米，高于行业均值。其中，90%的销售贡献来自一、二线城市，显示出核心市场的高溢价能力。
当然，核心城市核心地段只是获得热销的第一步，更重要的是产品力。如今，房地产行业已全面转向产品力竞争的新阶段，随着好房子、第四代住宅兴起，产品力的提升成为共识，头部房企开始围绕居住体验优化与资产价值沉淀展开深度革新。
主力签约销售额集中在核心一、二线城市，在产品力升级的加持下，为金茂带来了更高的溢价以及更好的获利能力，让投拓与销售形成良性循环。
2024年也是中国金茂的“产品升级”主题年。面对市场供需重构与客群需求升级，金茂推出“金玉满堂”全新四大产品系。
“金”指的是进化到3.0的“金茂府系”，以科技大宅重塑居住标准；“玉”即“璞系”，融合国际视野与东方美学；“满”系主打时尚潮流；“棠”系聚焦全龄友好社区。从颜值到功能，从户型到园林，从配套到服务，以高品质在全国各地刮起热潮。
截至2024年年底，中国金茂已在12大核心城市落位了18个项目。9座金茂府3.0、3个璞系、2个满系、3个棠系项目开盘销售，均取得市场热烈反响。
产品力的升维，已成为中国金茂穿越行业周期的重要利器。以“金”系产品为例，2024年上海中环金茂府，四开四罄，成为宝山南大板块的现象级红盘；天津体北金茂府，2024年销售金额稳居天津大宅市场TOP1地位；南京桃园金茂府，首开1小时内售罄，中签率18%，创南京市2024年最低中签率，三开三罄。
“玉”系产品，西安金茂璞逸曲江，七开七罄，实现西安市600万元以上产品全年销售业绩TOP1，持续引领市场热度；成都璞逸锦江，两开两罄，全年去化套数300套，成为全市4万+商品住宅现象级热销项目。
2025年，金茂对市场充满信心。陶天海表示，2025年市场会呈现基本筑底、分化加剧的格局，无论是房价还是规模，都出现了结构性企稳特征，部分对政策敏感、信心复苏的城市，主要是一些核心城市，有望实现量价稳中有升。
基于此，新的一年，金茂预计推货1800亿元左右，预计销售规模会保持在千亿规模，排名也会稳中有升。“一季度二季度预计推货67%，同时推货结构中2023年以来新货去的土地占70%左右，整体推货质量不错。”
扭亏为盈：核心指标全面修复
金茂的精准投资和产品迭代战略，本质上是对城市发展规律的深刻理解与长期主义实践。在行业从增量时代转向存量竞争的背景下，公司通过核心城市布局、产品力升级，为金茂穿越周期、持续创造价值不断注入核心动能。
在此战略下，2024年央企金茂的财务表现呈现出显著的复苏态势。
年报数据显示，2024年，中国金茂实现营业收入590.53亿元，，归母净利润同比大幅增长115%至10.65亿元，成功扭亏为盈。若剔除投资物业公允价值变动影响，归母净利润达13.33亿元，同比增幅达120%。
这一成绩主要得益于成本管控显著，2024年公司的管理费用、销售费用、财务费用同比分别下降25%、23%、16%，毛利率同比提升3个百分点至15%。
中国金茂首席财务官乔晓洁表示，2025年金茂会进一步向管理要效益，通过各种举措降低这三项费用，通过提高毛利率、降低费用，以提升项目整体的盈利水平。
与此同时，2024年金茂累计取得签约销售额983亿元，行业排名较2023年提升一位至第12位，稳居第一梯队。值得一提的是，金茂去年全年回款率高达99%，累计回款970亿元，为行业最高水平之一，有效保障了现金流安全。
财务稳健 是房企的“抗周期基因”。在行业“止跌回稳”关键时期，金茂通过有序压降债务规模、优化债务结构，构建起强大的财务护城河。
据乔晓洁介绍，过去一年，公司坚持“降短期、升长期、降境外、升境内”的总体债务管理思路，在此管理思路下，2024年公司整体负债压降了近50亿元，兑现了市场承诺。
而且，在压降债务规模的同时，2024年金茂也优化了整体债务结构，不仅融资成本降低，外债占比也持续降低至25%。“到2024年末，中国金茂的平均贷款期限是6.27年，而2023年同期是5.25年。”
年报数据显示，截至2024年12月31日，中国金茂的计息 银行 贷款和其他借款（流动及非流动）较2023年下降4%。
乔晓洁表示，“根据目前整体资金排布，包括考虑200亿元权益土地款投资，公司现金流非常健康。”
当房地产行业正从“高速增长”转向“存量优化”，财务稳健性已成为房企的核心竞争力。它不仅决定企业能否在调整期存活，更影响其能否在未来的结构性复苏中占据先机。
在业内看来，金茂2024年能够实现扭亏为盈，不仅是企业战略调整的成功，也为行业提供了去杠杆与可 持续发展 的可行路径。
