积极补仓核心区位，竟得多个地王项目；2025年计划全口径销售额1500亿元，未来2-3年还是希望保持增长。

◎  作者 / 房玲、陈家凤

核

心

观

点

【2025年销售目标1500亿元，未来2-3年保持增长】2024年权益销售金额同比下降25%至1034亿元；长三角仍是销售业绩底仓，权益销售额占比49%，一二线贡献72%的权益销售业绩。建发国际是少数提出明确增长目标的房企，据业绩会上管理层披露，2025年计划全口径销售额1500亿元，较2024年实际销售增长12%，管理层表示未来2-3年还是希望保持增长。

【新增货值1007亿元，加快补仓核心城市核心区位】2024年建发国际在上海、杭州、厦门、成都、武汉等核心城市，总共获得23宗土地，新增货值1007亿元。2025年一季度竞得北京海淀、成都金融城、杭州蒋村多宗高溢价地块，逆周期补仓核心城市核心区位。2024年末可售土储建面1243万平，货值约2211亿元，其中2022年及以后新土储占比77%；土储可供未来1-2年开发需求，后续需适时适度增加土储总量。

【毛利率回升至13.3%，计提36.7亿存货跌价准备】2024年建发国际营业收入1429.86亿元，同比增长6%；受前期获取的低成本结转项目影响，毛利增长27.2%至189.7亿元，毛利率同比回升2.2个百分点至13.3%。受36.7亿存货减值计提及各项管理费用增加的影响，净利润同比增长0.9%至63.9亿元，叠加合作项目稀释归母净利，归属于母公司的净利润同比减少4.6%，归母净利率为3.36%，同比下降0.39个百分点，企业仍然面临增收不增利的问题。

【财务指标维持稳健，表外关联风险仍需注意】2024年末建发国际持有现金572.6亿元，较年初增长增加5.7%；借款总额898.4亿，较期初上升6%，其中62%均为关联方借款。虽然整体负债指标维持稳健，但也需要关注到其存在大量的关联方款项，以及非控股股东权益占比达63.4%，表外风险仍需注意。

01

销售

权益销售额下滑25%2025年目标1500亿元

受行业深度调整影响，建发国际销售规模有所承压，2024年实现权益销售金额1034亿元、权益销售面积505万平方米，同比分别下降25%和24%；销售权益比77%，同比增长4个百分点。全年建发国际加快回款管理，物业开发现金回款1357亿元（回款率102%），同比增长74.4%。

从权益销售金额的区域分布来看，长三角仍是建发国际销售业绩底仓，权益销售金额505.7亿元，占全部比重的49%；珠三角次之，权益销售额264.8亿元，占比26%；而其余区域中西部、环渤海权益销售额占比分别达18%、8%。

从城市能级来看，一二线城市实现权益销售金额742亿元，贡献72%的业绩，其中杭州（199.3亿元）、厦门（84.2亿元）、上海（69.3亿元）、北京（67.4亿元）、成都（57.2亿元）为TOP5销售贡献城市，占比46%。三四线的贡献占比为28%，泉州（39亿元）、无锡（31.1亿元）、台州（27.2亿元）、佛山（25.1亿元）等城市表现稳健。需注意的是，部分福建本土城市如福州、莆田等地年内权益销售额下滑超60%，去化承压。

在当前房企对未来市场普遍持谨慎态度的情况下，建发国际是少数提出明确增长目标的房企，据业绩会上管理层披露，2025年计划全口径销售额1500亿元（较2024年实际销售增长12%），未来2-3年还是希望保持增长。

02

投资

新增货值1007亿元加速补仓核心城市核心区位

根据业绩会披露，2024年建发国际在上海、杭州、厦门、成都、武汉等核心城市，总共获得23宗土地，新增货值1007亿元，较2023年的2180亿元明显收缩，但仍处于行业较高水平。管理层表示，行业下行周期中，建发国际还是保持一定的投资定力，“拿地保持谨慎态度，流动性为第一目标，追求合理的土地储备；整体拿地利润有一定原则，新增土储净利率基本在6-8个点水平，根据具体项目来定。”

2025年一季度，建发国际聚焦核心城市核心地块投资节奏加快，竞得多宗高溢价地块。1月初经244轮竞价竞得北京海淀朱房村0030地块，成交价90.4亿元，溢价25%，折合楼面价95062元/平方米，刷新北京近期土地单价纪录。3月末以106%的溢价率拿下成都金融城三期H10地块，成交价33.47亿元，成交楼面价41200元/平；次日又以34.35亿元拿下杭州蒋村地块，溢价率高达115.39%，成交楼面价88029元/平，刷新杭州的楼面价纪录。对此，管理层表示，“虽然近期部分取得的地块溢价率看起来很高，但事实上是与起拍价定价有关，而且核心城市核心地段的地块素质高，自然会获得更多的开发商一起来竞争，从而导致溢价的结果”。

2024年末建发国际在国内共有311个项目，可售土储建面1243万平，较期初下降了20%，其中权益可售土储建面967万平，权益比例78%。据管理层透露，土储货值约2211亿元，其中2022年及以后新土储占比77%；以此计算，土储可供未来1-2年开发需求，后续需适时适度增加土储，才能实现未来2-3年保持增长。

03

盈利

毛利率回升2.2pct至13.3%计提36.7亿存货跌价准备

2024年，建发国际实现营业收入1429.86亿元，同比增长6%，结转加快；受前期获取的低成本结转项目的影响，毛利润同比增长27.2%至189.7亿元，毛利率同比回升2.2个百分点至13.3%。

年内建发国际仍然存在资产减值的压力，继续计提36.7亿存货跌价准备。受存货减值计提及财务费用、管理费用增加的拖累，净利润同比增长0.9%至63.9亿元；净利率为4.47%，同比下降0.24个百分点。

此外，合作项目稀释归母净利，少数股东损益比重从去年的21%提升至25%，少数股东利润同比增长22%至15.86亿元，导致归属于母公司的净利润同比减少4.6%，归母净利率为3.36%，同比下降0.39个百分点，仍然面临增收不增利的问题。

04

负债

财务指标维持稳健关联风险仍需注意

2024年末建发国际持有现金572.6亿元，较年初增长增加5.7%；借款总额898.4亿，较期初上升6%；其中短债占比12.8%，债务到期结构合理。借款总额中计息银行借款337.5亿元，仅占比38%，其余62%均为关联方借款。

从偿债指标来看，建发国际的现金短债比为4.99，持有现金充足；净负债率为31.78%，较期初下降1.86个百分点。年末存量有息负债的平均融资成本约3.56%，较2023年末的3.75%继续下降，融资成本保持在行业低位。

建发国际整体负债指标维持稳健，但也需要关注到其存在大量的关联方款项。流动负债中期末应付关联公司款项和应付非控股权益款项（扣除计入有息负债部分）230亿元，同比增长13.6%。与此同时，期末非控股权益为649.45亿元，同比增长了13%，非控股权益占比高达63.4%，表外占比较高也值得关注。

排版 | 鸟姐

（转自：克而瑞地产研究）