这个财报季，房企们更低调了，聊第二曲线的多了，谈开发主业的少了，敢对外喊出年度销售目标的更是凤毛麟角。这背后是绝大部分企业开发主业还未止跌回稳有关。据中指研究院数据显示，前三月，百强房企销售总额为8101亿元，同比下降9.8%；3月单月，百强房企销售额同比下降10.6%。其中，TOP10房企销售额均值为398.1亿元，较上年下降7.2%。
作为行业公认的“稳健派”，3月31日，越秀地产董事长林昭远在业绩会上宣布，2025年销售目标为1205亿元，同比增长5.2%。敢于对外公开这一目标，越秀地产底气在哪里？
土储结构进一步优化，聚焦高能级城市
近几年，在新房销售市场，一二线城市销售相对稳定、大部分三四线城市销售仍待复苏。在土地市场，受债务拖累，近两年绝大部分房企极少公开拿地。
利用两个市场的调整期，曾经除大本营广州外，越秀地产通过招拍挂、收并购多渠道，加注一线及强二线城市优质土地获取优势。
这在越秀地产内部被称为“精准投资”，即读懂城市的精益化。据相关负责人透露，越秀地产所擅长的“精准投资”，不仅是对城市市场的深刻理解，更是精益化管理的综合体现。2024年，面对复杂多变的土地市场，越秀地产通过精细化的城市板块研究和成熟的研判方法论，确保精准获取每一块土地。
以北京为例，越秀地产在过去两年中成功开发了香山樾、星樾、和樾望云、和樾玉鸣等多个项目，这些项目不仅成为区域内的热销标杆，更在市场中积累了良好的口碑。这背后，是越秀地产精益管理的综合显现：每块地都拿对、产品做对、营销热卖。通过深入研究城市板块的市场需求和潜在价值，越秀地产在每个项目上都实现了精准定位和高效运营，从而在市场中持续保持领先优势。
基于这一工作法，越秀地产在2024年土地市场中，通过精准把握土地出让的有利窗口期，以低溢价获取多宗优质地块。年报显示，2024年，越秀地产新增土地储备约271万平方米，其中在北京、上海、广州分别新增54万平方米、30万平方米、110万平方米，一线城市合计占比超七成。
通过优化土储结构，越秀地产2024年一线城市销售业绩近600亿，占其总销售额比重超五成。其中，大本营广州仍然是越秀地产的主力粮仓，实现433.7亿元销售额，在北京、上海分别实现销售额87.3亿元和66亿元，排名得到明显提升。而“新一线城市”杭州凭借221亿元销售额成功晋级前五，成都也实现68亿元销售额。
同时，2024年越秀地产积极盘活存量土地，实现广州3幅地块收储，累计可盘活资金约人民币135亿元，进一步优化了存量土地结构。
截至2024年12月31日，越秀地产在全国布局27座城市，总土地储备约1,971万平方米，总货值超3600亿元，其中95.6%分布在一二线城市。在广州、北京和上海分别拥有土地储备652万平方米、100万平方米和86万平方米。
据透露，越秀地产年初权益投资预算铺排为300亿元。越秀地产董事长林昭远表示，2025年公司的投资刻度将更加精准，坚持“稳健投资”“以销定投”，聚焦核心城市、核心区域持续增储，不断优化存量和增量土储结构，增强投资收益的确定性。重点关注广州、深圳、上海、北京四个一线城市和杭州、合肥、成都、西安等强二线城市的优质拿地机会，实现精准投资。
打造“客户都想买、同行都想学
能产生溢价”的好产品
能实现增长，除拥有优质土储外，越秀地产还不断完善大客研体系，通过深入研究客户需求和市场趋势，为客户带来更多具有时代感、科技感和高性价比的好产品。
2024 年，越秀地产在多个核心城市推出了具有创新性的产品，如广州的 “观樾” 项目和上海的 “外滩樾” 项目，这些项目不仅在设计上展现了独特的文化内涵，还在功能上满足了现代生活的需求。
2024年“好房子”体系应运而生，从各地实行规定来看，封闭式阳台按12计算容积率、风雨连廊不纳入容积率计算、大户型要求层高不小于3.15米等。这类产品的出现将是对此前产品的颠覆，可以说谁能率先打造出“好房子”，就会在2025年的新房市场抢占先机。
基于客户感知视角，近期越秀地产发布“4×4好产品”理念，推出 16 条好产品标准，涵盖了产品的设计、质量、功能等方面，还强调了绿色科技、人文关怀和社区服务，并提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，形成“4×4好产品理念”的核心支撑。
据林昭远介绍，实现围绕“好房子”的产品力提升策略，越秀地产增强产品创新能力，目标是打造“客户都想买、同行都想学，能产生溢价”的好产品。
完成产品迭代同时，在营造环节，越秀地产统筹加快设计施工一体化建设，优化生产组织管控。通过整合设计与施工流程，越秀地产实现了从项目规划到交付的无缝衔接，显著提升了开发效率和工程质量。这一举措不仅缩短了项目周期，还降低了开发风险，确保每个项目都能按时交付，满足客户的期望。
越秀地产还通过持续完成“悦智造” BIM 平台，提高了设计的精准度和施工的效率，并通过实时数据监控和分析，优化了项目管理流程。
越秀地产近期在总部成立生产管理中心，将产品、客研、运营、成本、招采等部门整合，提高大生产体系的敏捷能力。林昭远表示，生产管理中心将及时因市场、客户需求变化，来调整、优化生产运营节奏及效率，提升资产使用效率及周转效率。并且，公司通过深化精益管理，消除无效成本，提升盈利能力。
变快为好，多元业务协同发展，激活更多内生动力
销售业绩稳健，促进经营性现金流回流，年报显示，越秀地产在2024年继续保持了经营性现金净流入的正向增长，全年实现经营性现金流净流入217.3亿元。截至报告期末，越秀地产持有现金（包括现金及现金等价物、定期存款、监管户存款、定期存款及其他受限存款）约人民币500.5亿元，较年初上升8.6%。
其他财务数据方面，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为 68.1%，净借贷比率为 51.7%，现金短债比为 2.1 倍，“三道红线”绿档达标；截至 2024 年12 月 31 日，总借贷规模较年初略有下降，约为人民币 1038.9 亿元；加权平均借贷成本进一步下探至行业低位 3.49%；债务结构持续优化，短债占比约 22%。
展望2025年，林昭远表示：“公司将保持经营性现金流为正，继续降低融资成本，保持‘三道红线’绿档达标，确保我们的财务状况和流动性更加健康和安全，增强公司经营安全垫的厚度。”
着眼未来，越秀地产也凭借其多元业务的协同发展，实现了规模、质量、行业地位的全面提升，为企业的可持续发展注入了强大动力。
“一方面，开发进入行业标杆之列，销售额、产品力排名大幅跃升；商业资管规模突破千亿元，酒店公寓、零售商场、街区商业等民生消费业务实现较快发展；物服把客户满意放在第一位，服务业主超过100万人。”据前述负责人介绍，一方面，在关乎每个家庭的“一老一小”领域，越秀地产也加强战略性布局，康养建立“医养结合”的专业化优势，综合实力位居行业前四；教育整合引入优质资源，5年来为业主提供了3.8万个优质公办学位。此外，越秀地产的城市更新、TOD开发业务也迈出全国化步伐。
具体而言，2024年，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币6.68亿元，同比上升37.1%。这一显著增长得益于公司在商业地产领域的精细化管理和创新运营策略，同时，截至2024年12月31日，越秀地产持有40.02%单位权益的越秀房地产投资信托基金（“越秀房产基金”）实现经营收入约人民币20.32亿元。
康养业务在2024年也实现营收同比增长，可经营床位数达7,265张；2025年，越秀地产将继续深化康养业务，推动产业高质量发展，为更多老年人提供高品质养老服务。
展望2025年，林昭远认为，当前行业正在经历重大转型，从“快字当头”转为“好字优先”，加快构建新发展模式。越秀地产将以“好房子”建设为引领，持续践行“好产品、好服务、好团队、好品牌”的“四好企业”战略。2025年，公司将紧紧围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”这一工作主题，力争全力达成年度各项经营目标。
