南京“房七条”通过需求端纾困、供给端提质、流通端增效的协同发力，构建了覆盖“青年安居-家庭互助-存量盘活-品质升级-激活需求”的全链条政策体系。

◎  文 / 马千里

3月31日，南京发布“房七条”新政，涵盖取消限售、以旧换新、支持青年群体购房、房票安置等七个方面，新政精准聚焦住房消费全链条，通过政策组合拳构建多维支持体系。其中，搭配限售政策的全面取消，升级版的"以旧换新"政策尤为亮眼，将重塑改善型购房的市场逻辑。

具体来看，本次南京稳市场新政主要有以下五大亮点：

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政策加码稳市场，把握复苏窗口期

2024年末以来，南京房地产市场表现企稳向好，其中新房价格指数环比涨幅已连续三个月领跑70大中城市，新房成交套数同比增长40%，消化周期也回落至18个月以内。值此市场筑底回升之际，南京于2025年一季度末推出"房七条"新政，旨在巩固止跌回稳势头，通过激活置换需求、优化供给结构，加速建立房地产业高质量发展新模式。

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南京“房七条”多维并举打响2025年一二线“多管齐下”第一枪

2025年以来，各地加速推进房地产稳市场政策。据笔者监测，南京此次单次出台多条稳市场新政，在一二线城市中为2025年首次。观察同期政策发布规律，此类多维政策集中发布，要么是省级主管部门发布总体要求，如海南省住建工作10要点；要么是三四线城市多举措并举，如威海促消费16条、金华多维新政等。相比之下，一二线城市的政策调整更多采取渐进式推进策略，例如北京自2025年以来已累计发布6次稳市场新政，通过分阶段推进以旧换新，优化人才落户制度、推进"好房子"标准建设、实施土地资源盘活计划等举措，系统性完善需求侧与供给侧调控机制。

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金融创新促青年安居

构建城市人才生态闭环

青年住房金融政策的双重创新，正通过"购房支持-消费激励-代际互助"的协同效应，重塑城市人才吸引力与可持续发展动能。

一方面，金融创新降低购房门槛，响应新政“加大青年人刚性购房支持要求”，南京银行、江苏银行对45岁以下青年群体，推出“鑫青贷”“青易贷”等特色产品，首付最低15%、前5年月供仅需还本金100元，并配套最高300万元消费贷、3000万元人才经营贷。此类产品通过“低首付+宽期限+灵活还款”设计，缓解青年购房初期压力，同时支持家装、以旧换新等衍生消费，形成从购房到消费的联动效应。

另一方面，公积金提取范围扩容，从夫妻扩大至父母、子女，支持家庭合力支付首付。若夫妻公积金不足，可提取父母账户余额补足，可有效盘活沉淀账户资金。叠加公积金直付房租、商办公寓纳入房票使用范围等举措，公积金工具从“单一购房支持”升级为“租购并举”的多维保障。

政策组合使青年安居计划从个体奋斗转向家庭协同，从单一购房支持升级为居住消费生态构建。当青年群体实现稳定居住，其带来的消费升级需求将加速片区商业、教育等配套成熟，进而形成"人才集聚-配套完善-产业升级"的城市发展正循环，为城市竞争力提升注入持久动力。

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以旧换新升级，激活改善需求

2025年南京“房七条”新政中，住房消费“以旧换新”政策的升级尤为亮眼。相比2024年，今年政策通过模式创新、资源整合与流程优化，显著提升了置换效率，为市场注入新动能。

购房补助最高可达6%，激发市场活力

新政通过“政府+企业”双重补贴大幅降低置换门槛：政府提供新房合同金额1%的补助（首批1亿元，先购先得），叠加开发企业不低于首付款3%-5%的让利。若客户全款购房，合计购房补助最高可至6%，即500万补贴30万。相比以往单纯提前锁定房源的“以旧换新”而言，本次政企双重补贴可谓诚意满满，大幅提升了置换性价比，刺激改善需求集中释放。

不再“有买先有卖”，加快疏通一二手交易链条

不同于2024年的南京国企平台收储，也不同于其他城市锁定房源、若二手房逾期未卖出退房的做法。2025年的南京以旧换新回归“助卖”，在实际操作上将买卖二者分开，即便二手房没有成功卖出，购房者也可享受6%的购房补助。在某种程度上来说，让出售二手的操作，成为了获得购房补助的“入场券”。另一方面，完成买新之后，处于贷款还款或其他生活用款需求，又会进一步提高购房者的“卖旧”意愿，使得二手房价格加快向供需平衡点靠拢，加快疏通一二手房交易链条，促进更多刚需和改善性需求的释放。

提升住房品质，推动供需结构优化

新政要求参与“以旧换新”的房源须为“名录库内新建商品住房”，且房企需提供高品质改善型房源。从区位、面积段到价格区间，房源选择更丰富，尤其注重绿色、智能等升级属性。这一设计既满足了居民对提升居住品质的追求，也促使房企提升产品力，通过需求换代催生新质住房需求。例如，奥体建设即宣布旗下逾10个项目参与以旧换新，合计1049套房源，其中不乏天琴华樟、天晟府等优质科技豪宅项目。

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政策协同效应，多维体系夯实市场信心

本次南京金融创新和“以旧换新”政策的升级，与“房七条”其他政策形成合力，构建了覆盖城改提速、供给优化、环境提升的全链条支持体系。

房票制度升级，推动既有库存商品房全部纳入房票超市

电子房票通过实名认证、全流程线上操作实现，覆盖住宅、公寓、车位等多元场景，且支持跨区流通。自2023年房票制度实行至今，南京房票已去化库存商品房逾6000套，新政下“全城通兑”和房源扩容将进一步加速安置需求转化，为市场提供稳定客源。

全面取消限售，盘活存量市场，促进良性循环

“取消限售”与以旧换新、“房票全城通兑”形成联动效应。自2025年3月31日起，南京商品住房取得产权证即可上市交易，二手房流动性显著增强。同时，旧房通过经纪机构帮卖、房票超市流通等渠道加速去化，释放的存量资源可转化为新房购买力，形成“存量激活—增量释放”的正向循环。CRIC数据显示，2025年以来二手房成交同比持平，新房成交同比增长40%，随着政策联动发力带动二手房流转加速，新房交易也将进一步从中受益。

优化土地供给激活要素价值

结合商办用地再开发、城中村改造等政策，南京正重塑城市空间资源配置逻辑。将低效产业用地转型为改善型住宅区，既缓解核心区土地稀缺压力，又通过配套升级提升板块价值。通过激活存量迭代土地要素功能，将使住房供给与城市发展规划和谐发展，推动南京打造住房市场的宜居生态。

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结语

南京“房七条”通过需求端纾困、供给端提质、流通端增效的协同发力，构建了覆盖“青年安居-家庭互助-存量盘活-品质升级-激活需求”的全链条政策体系。其亮点体现在三方面：一是整合金融工具、公积金扩容与限售松绑，形成政策合力；二是通过“政企双补”“再造流程”破解置换以旧换新堵点，为改善需求释放提供可复制的操作路径；三是以房票全城通兑、商办用地转型等机制激活存量资源，推动供需结构动态平衡。随着政策红利的持续释放，南京有望加快形成城市建设、楼市稳定与产业发展的良性循环，构建具有南京特色的房地产发展新模式，推动房地产市场健康度跃升至一二线城市前列，为全国房地产高质量发展提供“稳市场、优结构、强韧性”的实践范本。

（转自：克而瑞地产研究）