转自：上观新闻

宅基地是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。本市各涉农区在依法维护农户宅基地合法权益，严格规范宅基地管理的基础上，鼓励引导农村集体经济组织及其成员，积极探索盘活利用闲置农房的有效途径，涌现了一批好的做法和典型，为优化土地资源效率、壮大集体经济、增加农民收入、推动乡村振兴奠定了重要基础。即日起，上海三农推出“‘闲置’盘活”系列报道，敬请关注！

2021年，浦东新区宣桥镇腰路村迎来了乡村发展的机遇期。选择“到乡村去”创业的民宿经营主体，在腰路村闲置农房盘活中找到了新的机会。这个距离迪士尼乐园约6公里的村子，接住了迪士尼景区带来的溢出效应，成为镇上发展乡村民宿数量最多，也是入驻经营主体数量最多的村。国家级农业龙头企业清美集团与腰路村的合作，也通过闲置农房盘活，开拓出了民营企业参与乡村建设的新模式。

腰路村党总支书记朱慧说，近两年，腰路村实现闲置盘活的农房数量仍在上升，目前，有18幢农房改造成乡村民宿，5幢改造为清美公寓，另外，还有“清美鲜家”“清美味道”等超市餐饮类的消费新空间。也正是这些翻修改造，唤醒了腰路村的乡村新业态，带来了对乡村发展模式的新的思考和启示。

新商业模式在乡村生根

在腰路村，老沈夫妇是较早答应下来，准备将宅基地房屋出租的一户。2021年，夫妻二人决定搬去与女儿同住，腾出了一幢农房，与村集体签订了房屋租赁协议。那年，清美集团接管了包括老沈家在内的5幢宅基地房屋，经过装修改造，作为在腰路村工作的集团技术和研发人员的公寓住房。

清美集团是宣桥镇属地企业，2021年，经宣桥镇党委、政府牵线搭桥，应邀参与腰路村申报上海市级乡村振兴示范村创建。闲置农房盘活，作为清美集团参与腰路村乡村建设的方式之一，为其日后拓展新的商业模式打开了空间。

朱慧介绍，清美集团承租的闲置农房，除了打造清美公寓之外，还开办了上海首家乡村版“清美鲜家”超市和国内首个“清美味道”餐厅。像“清美鲜家”租赁的农房，作为村集体资产，在出租时，村集体略降了房租，出于“合作”，集团为村里留下了“常年打折”的福利，不仅受到村民欢迎，也吸引了专程采购的人，门店销售额保持前列。

“清美鲜家”是清美集团主打的以生鲜便利店为主体的商业模式之一，定位在每家门店服务周边约2000户社区居民，目前，全市开设门店有900余家，涵盖豆制品、早餐包、蔬菜、奶制品等自主生产的新鲜食材；而首家“清美味道”创办时，定位为社区食堂模式，清美集团首次涉足经营多品类快捷餐饮，满足了农村为老助餐健康、便捷的需求。

这些在腰路村的探索，让清美集团意识到，主打轻量级的乡村生鲜便利店和乡村食堂，对应着明确的消费需求和消费市场。事实证明，“清美鲜家”和“清美味道”被不断复制，也都取得了不错的销售额，尤其在城乡接合部和紧邻乡村的工业园区等，表现出了较大的需求量。此后，利用闲置农房开办门店，成为清美集团参与乡村建设的方式之一。

乡村民宿集群式发展

为什么迪士尼乐园等景区能将距离6公里的腰路村带“出圈”？朱慧说，腰路村临近沪芦高速、申嘉湖高速和轨交16号线的地理位置，本就有交通优势；近两年，乡村振兴示范村的创建，“小流域”生态综合整治工程、“小三园”美丽庭院等项目叠加，让乡村环境明显提升。村子有了知名度，乡村民宿“经营圈”的创业者们闻讯而来。

2021年，成为腰路村的“转折年”。

乡村振兴示范村创建完成的两年内，村内民宿就从2家增至14家；此后，又增至18家，集中分布在贯穿东西向的五丰公路上。如今，五丰公路已打造成为上海市“四好农村路”，不少乡村民宿经营者表示，与周边对比来看，腰路村的基础环境更适合发展民宿。

从提升乡村“营商环境”的角度，腰路村村委会将闲置农房的规整利用列入全村重点工作，建立起腰路村闲置房屋盘活利用工作小组，制定了《腰路村闲置宅基地和农房管理公约》，对正在进行租售、使用、装修等不同环节和不同需求的农房，统一进行登记、报备等工作，并同步进行网络宣传推广，提升腰路村的曝光度。

如今，诚邀开办乡村民宿的“橄榄枝”已经吸引了16家小微民宿经营主体到此“创业”，指间、米拉夏朵等品牌民宿也成了“网红”。

腰路村“积分制”激励约束机制适用于对乡村民宿的管理。上海市财政局选调生吴子涵在腰路村为期一年的基层实践，就负责积分制管理。吴子涵说，村容村貌需要每位村民日常维护，“新村民”的主体意识，可以借助村民房东来“激发”。房东对积分制认可，也督促了民宿主人对宅前屋后环境的维护。

借助乡村治理的机制服务于乡村产业振兴，腰路村集体经济组织还开拓了农村物业管理“业务”。目前，清美公寓就由腰路村集体来提供日常物业管理服务，也为村民创造了家门口就业的新机会。接下来，腰路村考虑将民宿经营主体纳入物业管理服务范围中来。

从“住下来”到“留得住”

乡村振兴示范村创建成功以来，腰路村闲置农房的租金水涨船高，预计实现每五年10%—15%的递增。除了“住客”之外，腰路村的客流量主要来自以示范村建设和展示为主题的农业观光游和乡村体验游。越来越多游客走进腰路村，对乡村新貌留下好印象，也提升了乡村品牌知名度。

“很多游客主动问，村里有什么项目可以玩？”朱慧说，市民喜欢乡村体验，也想在村里多待一会儿，让住下来的人留得住，是腰路村努力的方向。近来，村里开始策划挖掘乡村特色文化项目，开发乡村农文旅深度游，实现村内和域外景区一日游的串联。

如此，闲置农房盘活作为激发腰路村产业振兴活力的主要路径之一，带来了聚集效应；村里尝到了成功的甜头，着手更细致地排摸和管理现有闲置农房，也有更多村民愿意腾出自家房屋参与盘活，这也为乡村新消费和新业态开发提供了储备。

收获了经验积累的腰路村，对闲置农房盘活推动产业融合有了更多理解。朱慧提到三点：一是乡村生态向好对农文旅产业融合的培育很重要，变美了的乡村对消费者和经营者的吸引是自然而然的，闲置农房也因此变得“抢手”；二是闲置盘活的重心要由房到人，要吸引新的经营主体和创业者，参与到乡村治理和乡村建设中来，发掘新村民的智慧，也增强他们对乡村的归属感；三是村里看中因闲置盘活带来的市场前景，积极思考培育潜在消费群体，让乡村特色串点成线。而最终的目标是开拓企业、村集体和村民共赢的新局面。

文：贾佳